Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

Центральным вопросом девелопмента является организация финансирования девелоперских проектов.

В международной практике получил широкое распространение комплекс методов и инструментов финансирования инвестиционных проектов:

· долговые обязательства в форме ценных бумаг (акций, облигаций);

· разнообразные ценные бумаги международных финансовых рынков;

· различные виды кредитных ли

ний и банковских кредитов;

· различные виды лизинга;

· различные гарантии;

· обязательства, подкрепленные прямыми гарантиями третьих лиц;

· специфические контракты (обязательства) на продажу будущей продукции;

· структурирование финансирования проектов на основе дочерних компаний, специализированных филиалов, совместных предприятий, специальных проектных компаний, трастовых фирм и венчурных фондов, стратегических альянсов, партнерств и т.п.

Участниками формируемой сегодня международной системы проектного финансирования являются международные и региональные финансово-кредитные институты, различные многосторонние агентства развития и агентства по гарантиям инвестиций, транснациональные и многонациональные корпорации, транснациональные банки, крупные международные страховые ассоциации-синдикаты, национальные правительства, национальные (государственные или полугосударственные) агентства экспортно-импортного кредитования и страхования, а также национальные кредиторы и институциональные инвесторы (финансово-промышленные группы, инвестиционные и пенсионные фонды, холдинги, банки или их объединения, финансовые, инвестиционные, страховые и лизинговые компании, фонды венчурного капитала и специально создаваемые венчуры-инвесторы целевого назначения и др.).

Для успешного выполнения проектов используются различные схемы проектного финансирования, такие как:

· «строй - владей - эксплуатируй» (BOO = «Build, Own and Operate»),

· «строй - эксплуатируй - передай право собственности» (ВОТ = «Build, Operate and Transfer)

· комбинированные схемы «строительство - приобретение нрав собственности - эксплуатация - передача прав собственности и получение дивидендов» (BOOT = «Build, Own, Operate and Transfer), а также другие схемы финансирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение финансирования с ограниченным регрессом и финансирования под правительственные гарантии.

1.2 ПОДСИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ В ПРОЕКТЕ

Деятельность по управлению проектом подразумевает управление четырьмя базовыми элементами – ресурсами, работами, результатами, рисками. Помимо этого, управление проектом имеет восемь интегральных направлений. Поскольку управление проектом является практическим воплощением системного подхода, различные направления управления проектом можно называть подсистемами управления проектом (рис. 2). К ним относятся:

· управление содержанием;

· управление продолжительностью;

· управление стоимостью;

· управление качеством;

· управление персоналом, или управление человеческими ресурсами;

· управление материально-техническим обеспечением, или управление ресурсами (материальными);

· управление коммуникациями (информационными ресурсами);

· управление рисками.

Рис. 2. Подсистемы управления проектом

Реализация управления проектом в рамках каждой подсистемы заключается в создании одной или нескольких управляющих моделей (фаза разработки) и воплощении решений, заложенных в эти модели (фаза реализации). Модели служат средствами, обеспечивающими процессы реализации и контроля. На основе первоначальной модели строится модель, отражающая фактически достигнутые результаты. В подсистеме управления рисками это – дерево рисков и дерево решений.

Остановим свое внимание на подсистеме управления рисками.

Управление рисками проекта представляет собой деятельность, направленную на оптимизацию взаимодействия проекта с внешней средой в целях минимизации отклонений проекта от ранее поставленных целей. Риск - это потенциальная возможность наступления события, являющегося причиной воздействия на проект, приводящего к отклонениям от ранее поставленных целей, принятых решений. Риски возникают на границе проекта с внешней средой. Факторы риска всегда располагаются за рамками проекта, даже если само негативное событие проявляется внутри проекта.

В фазе разработки проекта управление рисками подразумевает выявление факторов риска, их анализ и количественную оценку, а затем построение управляющих моделей, таких, как дерево рисков и дерево решений. В ходе анализа рисков используются такие методы, как:

· метод анализа чувствительности;

· метод Монте-Карло;

· метод формализованных сценариев;

· метод экспертной оценки рисков;

· метод дерева решений.

Затем на основе полученных результатов планируются мероприятия, позволяющие снизить выявленные риски и таким образом повысить устойчивость всего проекта.

В фазе реализации по мере необходимости происходит реализация мероприятий по снижению рисков. Кроме того, работа по выявлению, оценке и анализу рисков продолжается ввиду того, что окружающая среда проекта постоянно находится в состоянии изменений, и то, что ранее представ¬ляло собой стабильность, сейчас может выглядеть как источник неопределенности и рисков.

К методам, позволяющим снизить риски, в проектном управлении относятся:

· распределение / диверсификация рисков между участниками проекта;

· передача риска (например, страхование);

· создание резервов (внутреннее страхование или удержание) – в случае, если организация, реализующая проект, имеет достаточно средств, чтобы компенсировать возможный ущерб от наступления рискового события. Для этого создается резервный фонд, который в обычном случае составляет 15% от стоимости проекта (зависит от сущности проекта);

· хеджирование – заключение срочных контрактов и сделок с учетом возможного изменения курсов валют, цен и пр. Основным инструментов в данном случае являются фьючерсы и опционы. Фьючерсный контракт – соглашение между продавцом и покупателем товара и финансового актива и Клиринговой палатой;

· предоставление гарантий – реализация крупных проектов требует привлечения заемного капитала, в связи с чем собственник проекта должен представить в финансовый институт письменное обязательство третьей стороны оплатить долг в случае отказа заемщика от уплаты;

· предоставление залогов – продукция проекта может являться залогом при получении кредита на проект. Залог осуществляется в виде уступки прав и другими способами посредством письменного соглашения между кредитором и заемщиком, в котором детализирована зависимость между сроками, условиями займа и заложенным активом;

· лимитирование – установление предела расходования сумм (продажи, кредита и пр.). Используется собственником проекта при продаже продукции проекта в кредит, инвестором – при определении сумм вложений в проект, банком – при выдаче ссуд при заключении договоров овердрафта и пр.

Управление рисками в современных проектах занимает исключительное положение. Основополагающие тенденции развития экономики и управления проектами существенно повышают значимость риск-менеджмента.

 Скачать реферат