Экономика недвижимости

Представленный здесь анализ основ рыночного ценообразования обеспечивает возможность прогноза тенденций изменения равновесных цен на недвижимость вследствие изменений предложения и спроса. Такой прогноз готовит базу для принятия решений, обеспечивающих повышение эффективности использования недвижимости как экономического ресурса, но только на качественном уровне. Как следует из сказанного, коли

чественное определение зависимости равновесной цены от ценообразующих факторов путем построения семейств кривых спроса и предложения оказывается нереализуемым из-за весьма большого набора факторов спроса и предложения. Более продуктивным оказывается построение фундаментальной зависимости (6.22) на основании очевидного заключения об идентичности равновесной цены и рыночной стоимости, которая, являясь наиболее вероятной ценой сделки в рыночных условиях, отражает непреложный факт непременного согласования позиций типичных покупателя и продавца по цене сделки. При этом зависимость рыночной стоимости V0 = Р типа (6.22) может определяться методами рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости.

6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа – [1] -стр. 188-197, 495-523

Успешность реализации программы пользования объектом недвижимости как финансовым активом в вещной форме контролируется путем сравнения величин экономических параметров объекта со среднерыночными величинами этих параметров. При этом имеется в виду, что в результате доходной эксплуатации объекта в течение всего срока инвестиционного цикла его собственник должен обеспечить возврат вложенного капитала и получение дохода на этот капитал - на уровне, не ниже среднерыночного уровня доходности аналогичного по полезности и рискованности типа объектов. В конечном итоге в качестве основного параметра, характеризующего эффективность управления объектом, может рассматриваться норма отдачи Y на вложенный капитал от даты начала вложения средств до даты продажи объекта. Рассмотрим этот феномен подробнее, обратившись вначале к определению понятия нормы отдачи на капитал.

Определение понятия нормы отдачи

Полагая первоначально, что изучаемые процессы происходят в безинфляционном и безналоговом экономическом пространстве, будем называть нормой дохода Y1 (отдачи - yield) на капитал C (capital), вложенный в недвижимость, отношение ожидаемого или состоявшегося годового прироста ΔC1=C1-C0 величины капитала в первом году к его величине C0 на начало этого года Y1= ΔC1/C0 (3.1).

Из (3.1) следует, что к концу первого года капитал (в денежном выражении), вложенный в объект, вырастет до величины C1= C0(1+Y1), что обеспечит инвестору возврат вложенной денежной суммы (С0), и получение дополнительного дохода (C0Y1) на указанную сумму. При этом имеется в виду, что величина C1 представляет собой денежную сумму, полученную (в общем случае) от эксплуатации и перепродажи объекта - после «очистки» этой суммы от всех типов операционных расходов.

Если использование объекта продолжается и в течение второго года без получения пользователем доходов в конце первого года, то величина нормы отдачи Y2 для второго года (в общем случае Y2 ≠Y1) определяется - с учетом приращения ΔC2 стоимости капитала за второй год в оговоренных выше условиях «очищения» доходов от расходов - соотношением Y2= ΔC2/C1 из которого следует: C2=C1+ΔC2=C0(1+Y1)+Y2C0(1+Y1)=C0(1+Y1)(1+Y2);… (3.2)

После введения понятия нормы отдачи YMα, средней для α периодов и определяемой соотношением (3.3) можем записать Ck=C0(1+YMk)k (3.4), или в простейшем случае равенства величин норм отдачи Yj =Y для любого из k периодов Ck=C0(1+Y)k (3.5).

Поскольку выражения (3.4) и (3.5) различаются только индексом при Y, то без ущерба для общности выводов далее во всех случаях будем опускать индекс усреднения по периодам, делая при необходимости соответствующие оговорки. Дополнительно отметим, что в соотношениях (3.2)-(3.5) норма отдачи Y выполняет функцию нормы наращения в составе множителя наращения (1+Y)k, а сам этот множитель представляет собой одну из шести функций сложных процентов, называемую будущей стоимостью единицы.

До сих пор рассматривалась величина нормы отдачи, определяющая наращение инвестированной суммы один раз в году. Если предусматривается наращение этой суммы («капитализация приращений») в первый год несколько (q) раз равными порциями ΔCq=(C1-Co)/q, то к концу первого из q периодов этого года накопленная сумма будет равна: C11=C0(1+ΔCq/C0)=C0(1+Y/q)

Все сказанное выше справедливо безотносительно к источнику средств, вкладываемых в объект. Между тем известно, что объекты недвижимости, будучи дорогостоящими, приобретаются или создаются, как правило, с финансированием не только из собственных средств, но также из других источников, включая кредитные ресурсы банков. В наиболее распространенном последнем случае необходимо выделить нормы отдачи на собственный капитал Yе и на заемный капитал Ym, а также общую норму отдачи Y0:

(3.9).

Из (3.9) следует, что Y01 является средневзвешенной величиной из Yе1 и Ym1 - при весовых коэффициентах, каждый из которых равен доле стоимости соответствующего капитала в стоимости объекта. Заметим, что сравнительно простая форма связи (3.9) величин Y0, Уе и Ym, для первого года усложняется в последующие годы из-за неравенства темпов наращения долгов и собственного капитала.

Учет налогообложения, инфляции и рисков

Все соотношения, приведенные выше, получены без учета влияния налогообложения, инфляции и рисков. Очевидно, что в реальном экономическом пространстве из-за налогообложения доходов реальная выгода инвесторов уменьшается. В частности, при выполнении операций, реализующих соотношения (3.1), часть величины приращения ΔC1 должна быть передана государству в виде налога на прибыль. При этом собственно величина налога зависит от структуры инвестированного капитала. Если проект финансируется из заемных и собственных средств (С0 = Сm0+Сe0), то ΔC1= ΔCm1+ ΔCe1. В составе ΔCm1 кроме налогооблагаемой прибыли содержатся также платежи по депозитным договорам и операционные расходы кредитора с сопутствующими налогами.

Величина ΔCe1 формируется после исключения из доходов операционных расходов по эксплуатации объекта и по сделке с ним, включая налоги, сопутствующие этим операциям, а также суммы на обслуживание долга. Однако в составе ΔCe1 сохраняется сумма налога на ту часть прибыли, которая «генерируется» собственным капиталом (все капитальные затраты за период считаются включенными в сумму начальных капиталовложений). Заметим, что из рассчитываемой таким образом величины ΔCe1 не следует вычитать амортизационные отчисления, так как учет необходимости возврата капитала обеспечен процедурой вычитания из конечной величины стоимости капитала начальной величины этой стоимости.

 Скачать реферат