Экономика недвижимости

Нормативные и вспомогательные виды стоимости

В оценочной практике кроме экономических видов стоимости приходится определять и нормативные виды - восстановительную, остаточную, кадастровую, для налогообложения, для выкупа земли. Кроме того, при реализации оценочных процедур понадобятся вспомогательные стоимости: воспроизводства, замещения, утилизации, которые представляют собою базу для оценки рыночной стоимости улучшений на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости.

К нормативным могут быть отнесены виды стоимости, предписанные к использованию в бухгалтерской отчетности: восстановительная и остаточная балансовая.

Восстановительная стоимость определяется как сумма прямых и косвенных затрат, предусмотренных сметами на строительство данного конкретного объекта, рассчитанная в текущих ценах (как правило, на начало текущего года). По этой стоимости ставится на баланс предприятия построенное на его деньги и принятое от подрядчика по акту приемки-передачи законченное строительством здание или сооружение. Нормативный характер этой стоимости определяется запретом включения в ее состав косвенных издержек за период от момента сдачи объекта до начала доходной эксплуатации, а также важной для инвестора величины прибыли предпринимателя.

Остаточная (балансовая) стоимость определяется как разность восстановительной стоимости (при постановке на баланс нового строения) или цены приобретения объекта в сделке купли-продажи (при постановке на баланс предприятия строения, созданного не на деньги предприятия) и величины потери стоимости, рассчитанной по искусственным правилам, установленным для бухгалтерской отчетности. При этом кроме ограничения видов источников потери стоимости (не учитывается функциональное и внешнее устаревание) предусматривается определенное правило нормирования этой потери стоимости процентом бухгалтерской амортизации. Следует иметь в виду, что остаточная (как и восстановительная) стоимость рассчитывается в текущих ценах.

Стоимость для налогообложения является базой исчисления налога на недвижимость (землю и улучшения). Ставки налога на землю устанавливаются нормативными актами. В качестве налогооблагаемой базы для строений в настоящее время используется остаточная (балансовая) стоимость объекта. В перспективе в качестве базы для налогообложения единого объекта недвижимости планируется использовать стоимость, производную от кадастровой стоимости. Нормативный характер стоимости для налогообложения определяется нормированием выбора варианта базы расчета размера налога, нормативным характером остаточной стоимости, а также нормируемым выбором метода оценки кадастровой стоимости,производной от рыночной (методы массовой оценки, нормативно модифицируемые с учетом особенностей развивающегося рынка недвижимости).

Кадастровая стоимость - стоимость недвижимого имущества, оцениваемая методами массовой оценки на определенную дату и на базе рыночной стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается для целей государственного учета национального богатства, для приватизации, налогообложения и других целей - в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Заметим, что обсуждается также возможность использования кадастровой стоимости для определения размеров компенсаций собственникам недвижимого имущества потерь вследствие катастроф (природных и техногенных), а также вследствие изъятия объекта недвижимости для государственных нужд. При многоцелевом использовании кадастровой стоимости предстоит дифференцировать корректирующие коэффициенты, на которые будет умножаться кадастровая стоимость в каждом конкретном случае. Так, например, если принимается, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости, найденной методом массовой оценки, тогда оценка национального богатства и определение размера возмещения ущерба могут осуществляться по кадастровой стоимости. Что касается базы для налогообложения, то ее целесообразно определять по нижней границе доверительного интервала (интервала доверия) для кадастровой стоимости - на 25-30% ниже этой стоимости (налогоплательщик должен быть защищен от ошибок системы оценки). Иным может быть принцип формирования цен выкупа государственного имущества при приватизации. Это, в частности, касается и нормативной стоимости выкупа земли.

Стоимость выкупа («нормативная цена») земли рассчитывается по правилам, установленным положениями федерального и местного законодательства о плате за землю, и меняется в зависимости от местоположения (региональной принадлежности) земель. Стоимость выкупа устанавливается в размере, кратном локальной ставке земельного налога (в крупных поселениях ставка дифференцируется по зонам градостроительной ценности), но ограничивается сверху предельно допустимой величиной стоимости, не превышающей нескольких десятков процентов от кадастровой стоимости выкупаемого участка земли.

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость нового строительства гипотетического объекта улучшений (как точной копии улучшений в составе оцениваемого объекта недвижимости), выполненного по тому же проекту, с использованием тех же материалов, технологий, машин и квалификации рабочих, которые применялись при создании объекта оценки. Отличительной особенностью стоимости воспроизводства в сравнении с восстановительной стоимостью является дополнительный учет в составе стоимости воспроизводства косвенных затрат, понесенных инвестором (продавцом) после приемки-передачи готового объекта на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до полномасштабного использования по назначению, а также с учетом предпринимательской прибыли (прибыли внешнего инвестора).

 Скачать реферат