Экономика недвижимости

В частном случае, когда прогнозируемые цены на недвижимость меняются синхронно с изменением доходов, целесообразно рассмотреть вариант изменения стоимости реверсии к концу каждого периода пропорционально изменению дохода следующего периода (Vk=Ik+1/R)- В таком случае можем определить и величину относительного приращения стоимости объекта:

Vo1=Io1(1+χo)/Ro=Vo(1+χo); Vo2=Io1(1+χ

;o)2=Vo(1+χo) 2; Von=Vo(1+χo)n;

. (4.40)

Подставляя (4.40) в (4.39), получим результат, называемый в литературе моделью Гордона: Ro≈Yo-χo. (4.41)

Аналогичным образом можем получить соответствующее соотношение и для собственного капитала: Re≈Ye-χe. Что касается заемного капитала, то в наиболее часто встречающемся случае использования самоамортизирующегося кредита размеры платежей по обслуживанию долга одинаковы по всем периодам, а по окончании срока действия кредитного договора Δm= -1, откуда Rm=Ym+SFFm.

В рамках данной модели, применимой в реальных условиях роста цен и доходов по схеме сложного процента, можем вернуться к обсуждавшейся выше проблеме установления связи между нормами отдачи для всего инвестированного капитала Yo и нормами отдачи на собственный Ye и заемный Ym капитал. При этом воспользуемся введенным ранее соотношением между соответствующими коэффициентами капитализации: Ro=MRm+(1-M)Re.

При этом следует иметь в виду, что во все n периодов платежи по обслуживанию долга составляют неизменную (большую) часть чистого операционного дохода Io. Вследствие этого относительное наращение Io (как и стоимости объекта в целом) изменяется с темпом χo, несколько меньшим темпа χe наращения тех же величин для собственных средств (χo< χe, так что χo≈(1-M)χe). C учетом сказанного выше для данного случая можем записать:

Yo≈МYm+(1-М)(Ye- χe)+χe≈MYm+(1-М)Ye (4.42)

(4.42) может использоваться теперь для расчета прибыли предпринимателя при финансировании проекта - как из собственных средств, так и с использованием заемных средств.

Техники ипотечно-инвестициоиного анализа

Эта группа техник обеспечивает определение общей рыночной стоимости Vo объекта путем суммирования величины кредита Vm, используемого для приобретения недвижимости, и величины собственного капитала Ve, рассчитываемой с использованием нормы отдачи для собственного капитала Ye, части чистого операционного дохода, приходящейся на собственный капитал Iej, и стоимости собственного капитала в составе стоимости реверсии Ven.

(4.43)

Техника ипотечно-инвестнционного анализа с дисконтированием (ТИИАД) предусматривает представление стоимости собственного капитала с использованием соотношения типа (4.43), а в часто встречающемся упрощенном приближении неизменности потоков доходов и норм отдачи расчетное соотношение приобретает вид: Vo=Vm+aneIe+dneVen, (4.44) где dne=1/(1+Ye)n - дисконтный множитель; ane=(1-dne)/Ye - текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанная для n периодов при норме отдачи на собственный капитал Ye.

Здесь величина дохода Ie на собственный капитал рассчитывается путем вычитания годовых платежей по обслуживанию долга Im из чистого операционного дохода Io, а стоимость реверсии для собственного капитала Ven рассчитывается путем вычитания остатка платежей по кредиту Vmn из общей стоимости реверсии Von.

Преимуществом данной техники является отсутствие необходимости использования общей нормы отдачи, надежно определяемой только техникой экстракции - с частичной потерей независимости доходного подхода от сравнительного подхода.

Вторая техника этой группы - модельная техника анализа (МТИИА) применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи, когда процедура расчета рыночной стоимости упрощается введением базового соотношения техник ТКК (Vo=Io/Ro) и расчетной схемы для определения соответствующей величины коэффициента капитализации: Roy=RmM+Re(1-M); Re=Ye-Δe/Sne(Ye, n); M=Vm/Vo; Sne=[(1+Ye)n-1]/Ye; Δe=(Ven-Ve)/Ve=(Δo-MΔm)/(1-M), (4.45) откуда следует Roy=ro-Δo/Sne; ro=Ye-M(Ye+PRN/Sne-Rm). (4.46)

Здесь введены обозначения: ro - «базовый коэффициент капитализации»; PRN = [(1+Ym)N-1]/[(1+Ym)n-1] - доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет; Ym - эффективная ставка процента по этому кредиту.

Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи

Для начала сопоставим ценность и применимость техник метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, воспользовавшись табл.

Обсудим для начала некоторые особенности применения представленных техник метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, обратив внимание, прежде всего, на основную - первую группу, использование которой должно быть рекомендовано (в комплексе с другими техниками) для оценки доходных объектов в условиях повышенного уровня рисков российского рынка. Последнее утверждение приводит к необходимости подробного обсуждения способов количественного определения норм отдачи.

Предварительно укажем, что первая техника (ТДСР) первой группы не дает возможности получить величину нормы отдачи (нормы дисконта), необходимую и достаточную для расчетов рыночной стоимости объекта, но позволяет ранжировать проекты по уровням риска.

Важные выводы следуют из базовых соотношений второй группы техник: величины коэффициентов капитализации для земли и улучшений, трудноопределимые, но необходимые для практики оценки недвижимости техниками остатка, можно оценивать, пользуясь - при оговоренных выше приближениях - модельными соотношениями.

Последняя группа техник предусматривает более детальный анализ, чем во всех техниках, рассмотренных ранее, но основным преимуществом ее является исключение необходимости определения общей нормы отдачи на капитал обработкой сделок на рынке недвижимости.

 Скачать реферат