Экономика недвижимости

Налоги с заработной платы обслуживающего персонала включены в единый социального налог с заработной платы (ЕСН). Базой исчисления ЕСН является фонд оплаты труда (ФОТ) персонала, непосредственно занятого в обслуживании объекта недвижимости. В ФОТ включаются: оплата за отработанное время; оплата за неотработанное время (отпускные); единовременные поощрительные выплаты, премии, материальная помощь

; выплаты на питание, жилье и топливо. Отчисления ЕСН осуществляются ежемесячно в размере 26% от ФОТ.

Налог на добавленную стоимость (НДС): НДС = НДС(+) - НДС(-), где НДС(+) – сумма НДС, полученная вместе с платежами Ipg от пользователей недвижимости; НДС(-) – сумма налога на добавленную стоимость, перечисленная компаниям, которые занимаются обслуживанием объекта (управлением объектами, охраной, уборкой помещений, ремонтом и т.п.).

Заметим, что налог на прибыль в состав операционных расходов не включается и вычитается из денежного потока до налогообложения. Базой начисления этого налога является часть чистого операционного дохода, приходящаяся на собственный капитал Iе за вычетом амортизационных отчислений. Максимальная ставка налога составляет 24%.

Экономические аспекты страхования недвижимости

В соответствии с теорией управления риском страхование производится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом приводят к весьма большим потерям (до полной потери стоимости строения в случае пожара или землетрясения), но происходят сравнительно редко (число сгоревших строений составляет незначительную долю от числа застрахованных). Данное условие позволяет страховым компаниям назначать сравнительно небольшие - приемлемые для страхователя - размеры страховых взносов.

В состав операционных расходов включается денежная сумма, называемая страховой премией, которая передается страхователем страховщику частями (страховыми взносами). При этом величина страховой премии задается страховым тарифом, выраженным в процентах от страховой суммы. Размер страховой суммы определяется по соглашению страховщика со страхователем, фиксируется в договоре страхования имущества и в соответствии с ГК РФ не может превышать величину «действительной» стоимости имущества. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже «действительной» стоимости, то при наступлении страхового случая страховщик обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

Понятие «действительной» стоимости – стоимость строительства точной копии застрахованного здания в данной местности за вычетом потерь стоимости вследствие износа на дату заключения договора страхования. В практике управления объектами осуществляется (и в экономическом анализе учитывается) страхование ответственности, для которого вводится понятие лимита ответственности – суммы, в пределах которой страховщик будет возмещать убытки при страховании ответственности страхователя. Этот лимит устанавливается по соглашению сторон, исходя из оценки стоимости ущерба, который может быть нанесен третьим лицам действиями страхователя. Определенный таким образом лимит ответственности является основанием для расчета размера страховых взносов.

Кроме страховой суммы и лимита ответственности важным параметром договора страхования является страховой тариф, определяемый страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий от набора страхуемых рисков, расположения и степени защищенности имущества, материала, из которого изготовлено страхуемое здание (сооружение), и т.д.

При сравнительно невысокой величине расходов на страхование в сравнении с расходами на системы безопасности, от последних не следует отказываться, поскольку они могут сэкономить расходы на страхование в будущем. Здесь имеется в виду оснащение здания охранными устройствами:

- пожарной сигнализацией (дымовые или тепловые датчики в помещениях, выход на центральный пост охраны здания);

- охранной сигнализацией (объемные датчики в помещениях);

- механическими защитными устройствами (металлические двери, решетки на окнах первого этажа и пр.).

Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги

Расходы на управление задаются в зависимости от размера объекта - либо в виде доли эффективного валового дохода (для крупных объектов, управляемых специализированной компанией), либо величиной заработной платы управляющего с накладными расходами (для малых объектов, управляемых, например, наемным работником или по совместительству одним из руководителей предприятия-пользователя объекта). При этом предполагается, что и при передаче объекта в управление специализированной компании размер ее вознаграждения (доля от Iеg) определяется так же, как и для малых объектов: расходами на заработную плату управляющих и накладными расходами, включающими прибыль компании, налог на добавленную стоимость и расходы:

- на пользование помещениями, средствами связи, транспортом;

- на делопроизводство (без бухгалтерских и юридических услуг, учитываемых отдельно).

В такой трактовке оценка расходов на управление для больших и малых объектов в принципе должна опираться на рыночные данные о разумном уровне оплаты труда управляющего соответствующего уровня квалификации (уровень квалификации определяет способность управляющего добиваться минимального уровня потерь от недозагрузки и неплатежей при рыночно обоснованном уровне арендных ставок). При этом очевидно, платежи компании будут отличаться от платежей наемному управляющему величиной накладных расходов, но последние в любом случае должны включаться в статью расходов на управление. Таким образом, при расчете расходов на управление необходимо иметь представление о системе управления и претензиях квалифицированных управляющих на уровень оплаты труда.

Системы объектов, предназначенные для сдачи в аренду с целью извлечения дохода, имеют три уровня управления, обеспечивающих соответственно:

- собственно работу на объекте с клиентами, подрядчиками и персоналом (уровень менеджера объекта);

- управление доходностью объекта в тесном сотрудничестве с собственником на основе анализа рынка, назначения ставок арендной платы, управления рисками (уровень менеджера комплекса);

- стратегическое планирование со своевременной сменой приоритетов и целевых ниш рынка, с реализацией программ управления проектами развития комплексов, формированием культуры профессии, фирменного стиля и имиджа компании (уровень высшего менеджера - руководителя компании).

Очевидно, что наиболее успешное решение задачи управления объектом обеспечивается, если система предусматривает реализацию функций всех трех уровней управления.

Таким образом, если на объекте работает только один наемный управляющий, то он либо должен сам обладать качествами и знаниями управляющих всех трех уровней и их помощников, либо должен предусматривать привлечение соответствующих консультантов - с примерно тем же (если не большим) объемом финансирования, что и при передаче объекта управляющей компании. Все эти рассуждения приводят к выводу о возможности оценки расходов на собственно управление объектами любых размеров по единому правилу - в процентах от эффективного валового дохода, причем величина этого процента и размер вознаграждения за управление объектом может устанавливаться исходя из претензий управляющих соответствующего уровня на оплату труда.

 Скачать реферат