Экономика недвижимости

Все перечисленные выше типы рисков могут проявляться в конкретном событии с материальным ущербом для объекта («статические» риски), или в процессе реализации проекта вследствие изменения обстоятельств с потерей или с увеличением доходности объекта («динамические» риски).

В частности, к динамическим будем относить риски непредвиденных изменений стоимостных характеристик объекта и проекта в

следствие изменения первоначальных управленческих решений, а также рыночных и (или) политических обстоятельств - с последствиями, снижающими или повышающими доходность объекта и проекта его развития. Статическими будем считать риски потерь реальных активов вследствие нанесения ущерба собственности или неудовлетворительной организации работ - с последствиями, снижающими ценность объекта.

Алгоритм анализа и оценка рисков

В процессе анализа рисковых ситуаций и оценки рисков формируется представление о возможных источниках рисков, а также обосновывается заключение об уровне риска и вероятных последствиях его. В результате анализа обеспечивается:

- разработка полного перечня возможных рисков и факторов, определяющих эти риски;

- установление степени опасности каждого i-го типа риска, которая характеризуется показателем опасности ΔFi, оцениваемым в баллах или в денежном выражении по последствиям, т.е. по убыткам, представляющим собой денежную форму выражения ущерба, или по потере в величинах искомых параметров Fi, каковыми могут быть величины Io, Vo, NPV, IRR;

- оценка вероятности i-го типа риска Wi в долях единицы;

- определение степени важности i-го типа риска, оцениваемой показателем важности Ωi, равным произведению вероятности проявления рисковой ситуации на показатель опасности риска Ωi= Wi ΔFi;

- ранжирование рисков по степени важности с точки зрения целей анализа.

Для получения указанных результатов используются количественный и качественный виды анализа рисков:

- качественный анализ обеспечивает идентификацию факторов, выделение видов (классификацию) рисков, а также описание областей проявления этих рисков;

- количественный анализ предусматривает оценку последствий отдельных рисков и риска проекта в целом.

Важнейшей задачей качественного анализа является выявление рисков посредством сбора и обработки информации об особенностях объекта и окружающей среды, а также характеристика опасностей, сопутствующих реализации функционального назначения объекта (комплекса объектов) или программы его развития. При этом информационное обеспечение анализа осуществляется, исходя из принципа оптимальности соотношения между полнотой и качеством сведений - с одной стороны - и уровнем затрат ресурсов и времени - с другой (принимается во внимание принцип экономически оптимальной неполноты информации). Для реализации этого принципа стоимость пополнения информации сравнивается с возможными потерями от ее неполноты, определяемыми как разность между ожидаемыми результатами в условиях наличия и недостатка упомянутой информации.

Для получения информации об объекте управления и окружающей среде используются универсальные (стандартизованные) и специализированные опросные листы. В стандартизованных листах весьма подробно (свыше 500 вопросов) представлены все виды характеристик объекта. В специальных опросных листах ставятся и конкретные (в том числе ситуационные) вопросы, уточняющие характеристики объекта, среды, системы управления, подготовки персонала.

В управлении риском важную роль играют показатели прибыльности работы компании и в особенности:

- рентабельность активов (отношение балансовой прибыли, получаемой при доходной эксплуатации объектов, переданных в доверительное управление, к стоимости этих объектов) или

- рентабельность инвестированного капитала (отношение упомянутой выше балансовой прибыли к средней величине инвестированного капитала, равного сумме собственных и заемных средств).

Для выявления рисков собственно объекта недвижимости используются показатели, используемые при анализе эффективности управления объектом:

- коэффициент операционных расходов Koe (отношение операционных расходов к эффективному валовому доходу), характеризующий эффективность работы и «провалы» в деятельности управляющего;

- коэффициент покрытия долга Kdc=DCR (отношение чистого операционного дохода к годовому платежу по кредитам), который характеризует устойчивость экономики объекта к финансовым рискам;

- дивиденд на собственный капитал Re (отношение части чистого операционного дохода, приходящегося на собственные средства, к величине собственного капитала в структуре инвестированного капитала), определяющий эффективность использования заемного капитала.

Количественный анализ предполагает выработку представлений о рисках по аналогиям развития подобных ситуаций в прошлом, со статистическим анализом прибылей и убытков, имевших место на объектах данного типа в прошлом, с установлением величины и частоты проявления положительных и отрицательных последствий событий и с прогнозом вероятности проявления таких последствий в будущем. При недостатке информации об аналогиях обоснование заключения об уровне риска и вероятных последствиях его осуществляется использованием методов статистических испытаний или экспертных оценок, осуществляемых представительной группой опытных функционеров рынка недвижимости.

Количественное выражение (степень опасности) риска определяется величиной вероятного выигрыша, неудачи или отклонения от намеченной цели и определяется путем сравнения выигрыша с проигрышем по каждой оцениваемой альтернативе. Здесь следует иметь в виду, что основными составляющими количественной характеристики риска являются затраты и финансовые потери. Конкретная величина степени опасности риска включает в себя не только упоминавшуюся выше сумму убытков в результате реализации рискованного решения, но также и сумму расходов на реализацию собственно данного решения. При этом следует иметь в виду, что сумма потерь включает в себя не только прямые убытки, связанные с непосредственным ущербом имуществу, имущественным интересам и здоровью, но также существенно более крупные косвенные убытки, являющиеся следствием невозможности продолжения нормального функционирования объекта.

Таким образом, в рамках количественного анализа оцениваются:

- ресурсный потенциал предупреждения возникновения и компенсации последствий негативного развития ситуации;

- наносимый ущерб и необходимые суммы компенсаций последствий риска;

- распределение общих затрат на компенсацию риска между совокупностью намечаемых защитных мероприятий.

Оценка вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств на объектах осуществляется методами построения деревьев возможных событий и отказов, использованием индексов опасности, а также весьма трудоемким методом анализа последствий всего набора возможных событий, приводящих к нарушению функций всех элементов системы.

При построении дерева событий прослеживается развитие рисковой ситуации в системе управления комплексом объектов с учетом передачи «по цепочке» влияния предшествующего частного события (инцидента) на последующие события - с определением итоговой вероятности развития ситуации как произведения вероятностей частных событий.

 Скачать реферат