Экономика недвижимости

- рыночная стоимость земельного участка - как цена моделируемой сделки с ним - определяется статистической обработкой цен сделок с объектами-аналогами с учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами-аналогами.

Методы и техники капитализации чистой земельной ренты

Из принципа добавочной продуктивности следует, что после распред

еления между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Величина этой части доходов, зависящая от доходности бизнеса, может рассматриваться как справедливая плата (рента) собственнику за пользование его участком. В рыночных условиях часть дохода, относящаяся к земле (генерируемая землей) определяется величиной годовой рыночной ставки арендной платы Al. Для свободного земельного участка как объекта оценки величину этой ставки можно найти методом сравнительного анализа арендных договоров. При этом анализируется информация о рыночных величинах ставок арендной платы Alj для земельных участков, используемых наилучшим и наиболее эффективным образом под ту функцию, которая соответствует принципу ННЭИ оцениваемого участка. Если оценивается участок, уже сданный в аренду, то для этого объекта известна контрактная ставка арендной платы Alc.

По одной из двух указанных ставок (Al или Alc) и площади участка S определяется потенциальный валовой доход Ipgl, - как правило, включающий в себя только одну статью дохода (скользящие и прочие доходы обычно не планируются): Ipgl=AlS, или Ipgl=AlcS. Учитывая, что земля в аренду сдается обычно на сроки в десятки лет, а также то, что в условиях жесткого земельного законодательства неплатежи по договорам аренды караются санкциями с невосполнимыми потерями для бизнеса, обычно потери от недозагрузки и неплатежей отсутствуют и могут приниматься равными нулю.

При расчете операционных расходов El в их составе обязательно учитываются платежи Tl по налогу на землю. В тех редких случаях, когда арендодатель включает в арендную ставку компенсацию предстоящих ему или уже понесенных расходов по развитию инфраструктуры или благоустройству прилегающей территории, в составе операционных расходов появляется сумма соответствующих годовых расходов, определяемая в результате распределения по годам (с учетом стоимости денег во времени) сумм упомянутых «разовых» платежей. Заметим, что в состав арендных платежей за землю обычно не включаются платежи за пользование ресурсами и вывод отходов, так как обеспечение таких платежей возлагается на собственника улучшений и относится к операционным расходам по эксплуатации этих улучшений. В случае, если на арендуемом участке коммуникации проложены поставщиком ресурсов, то затраты на прокладку коммуникаций компенсируются потребителем ресурсов путем включения соответствующих платежей в тарифную ставку за поставляемый ресурс.

Полученный таким образом чистый операционный доход (чистая земельная рента) Il=Ipgl –El=Ipgl (1-Koel) пересчитывается в рыночную стоимость полного права собственности на земельный участок техниками методов капитализации (здесь Koel - коэффициент операционных расходов). Если оценивается стоимость права застройки (заключения договора аренды) участка, то капитализируется разность двух величин чистого операционного дохода ΔIl=(Al –Alc)Sl(1-Koel), рассчитанных соответственно по рыночной и по контрактной ставкам арендной платы за землю на период после завершения строительства.

Заметим здесь, что, как указывалось выше, право застройки имеет стоимость, большую нуля, только при условии Al > Alc. Для примера укажем, что стоимость права застройки свободного земельного участка, выставляемого на торги от имени государства, может быть оценена с учетом обычно устанавливаемого 30%-го превышения рыночной ставки над контрактной ставкой: ΔIl ≈0,3AlSl(1-Koel). Следует иметь в виду, что в этом случае при расчете и назначении государственным органом контрактных ставок в качестве рыночной принимается ставка, определяемая по нормативной методике, обычно базирующейся на результатах массовой оценки методом моделирования рынка аренды, менее точным в сравнении с методом сравнительного анализа рыночных сделок.

При реализации доходного подхода к оценке земельного участка методом прямой капитализации могут использоваться как техники мультипликаторов равных между собой потенциального и эффективного валовых доходов (Mpgl= Megl), так и набор техник коэффициентов капитализации Rl. Из набора этих техник наилучшим образом рыночную ситуацию учитывает техника сравнительного анализа сделок:

(5.9)

Здесь γj - весовые коэффициенты (удовлетворяющие условию ∑γj =1), введенные для учета степени близости элементов сравнения для скорректированных цен сделок купли-продажи Pjls единицы площади (на дату сделки) и ставок арендной платы Ali для земельных участков-аналогов, а также арендных доходов Il планируемых к получению годом позже даты сделки. Величина рыночной стоимости участка, найденная с использованием (5.9), окажется весьма близкой к величине стоимости, найденной сравнительным анализом цен сделок Pj из того же набора k сделок купли-продажи земельных участков. Это означает, что в данном варианте реализации метод прямой капитализации фактически конкурирует с методом сравнительного анализа сделок, а не дополняет его, но, тем не менее, может использоваться в процедурах затратного подхода, если целью оценки является выделение вклада стоимости земельного участка (El, Vl) в стоимость объекта (например, в случае, если у земли и у улучшений разные собственники).

В рамках метода прямой капитализации оценки земли в составе объекта недвижимости возможно использование техники инвестиционной группы, если известна информация о практике ипотечного кредитования сделок с земельными участками, используемыми в качестве обеспечения возвратности кредита. Что касается техники остатка, то ее мы относим к комбинированному подходу, поскольку существенную роль в ее реализации играют техники оценки рыночной стоимости улучшений из затратного подхода оценки недвижимости.

Однако более предпочтительным в этом случае оказывается применение метода капитализации доходов (Il и ΔIl) нормой отдачи, поскольку он реализуется без привлечения данных о сделках с земельными участками, используя равенство общей нормы отдачи на капитал Yo для земли и для объекта в целом. При этом для целей реализации затратного подхода интересным оказывается вариант использования модельных техник указанного метода.

Рассмотрим два крайних приближения для реальных ситуаций с изменением цен на земельные участки и их доходности, определяемой арендными отношениями. В первом приближении (нередко соответствующем реальной российской практике) полагаем, что чистая земельная рента Il почти не меняется во времени, но цены на земельные участки могут изменяться, так что через n периодов относительное приращение стоимости участка определится соотношением Δl=(Vln-Vl)/Vl ≠0. Тогда:

 Скачать реферат