Экономика недвижимости

Важным элементом техники квалиметрического моделирования является формирование шкал для измерения свойств. С этой целью для каждого из «простых» свойств вводятся понятия абсолютного показателя свойства fi, а также минимально возможного - «браковочного» значения fiб и максимально возможного - «эталонного» значения fiэ) показателей. Очевидно, что абсолютные показатели каждого из свойств fi находя

тся в интервале fiб < fi < fiэ. Это позволяет ввести удобные для обработки и анализа единообразно задаваемые для всех простых свойств относительные показатели Kj=(fi- fiб)/(fiэ- fiб).

Видно, что Kj изменяется в диапазоне от 0 до 1, при этом допускается, что изменение может происходить как по линейному, так и по нелинейному закону.

Кроме относительного показателя простого свойства вводятся понятия интегрального показателя качества объекта Ko, а также относительных показателей Ki и Kik сложных свойств уровней 1 и 2. При такой системе индексации уровней сложных свойств целесообразно уточнить и индексацию для простых свойств: Kj=Kikj=(fikj- fikjб)/(fikjэ- fikjб).

По результатам измерений простых свойств в электронных таблицах строится дерево свойств и для каждого уровня иерархии на основе анкетирования экспертов или статистической обработки рыночных данных вводятся упоминавшиеся коэффициенты весомости (значимости) свойств: Gi - для уровня 1 (свойства высшей сложности); Gik - для уровня 2 (сложные свойства); Gikj - для уровня 3 (простые свойства).

Расчет интегрального показателя качества объекта Ko производится путем «свертки» показателей, т. е. последовательного суммирования «средневзвешенных» относительных показателей простых и сложных свойств. «Средневзвешенные» показатели находят как произведения относительных показателей свойств на коэффициенты значимости последовательно для простых свойств Kik=KikjGikj, сложных свойств Ki=KikGik, и свойств высшей сложности Ko=KiGi:

. (6.61)

Здесь qik - общее число простых свойств на соответствующей (ik-й) «ветви» дерева свойств; ni - общее число сложных свойств на i-й «ветви» дерева свойств; m - общее число сложных свойств высшего (первого) уровня иерархии.

Предполагается, что цена сделки однозначно связана с интегральным показателем качества объекта как товара и что для «идеального» объекта (Komax=1) цена сделки достигает максимально высокого уровня (Poid, Aoid). Тогда цена сделки для объекта оценки, имеющего интегральный показатель качества Ko<1, рыночная стоимость Vo как наиболее вероятная цена сделки (Рo или Аo) определится соответствующим соотношением Po=PoidKo; Ao=AoidKo.

Цену сделки для идеального объекта можно найти, обработав обнаруженные на рынке данные по сделкам с максимально высокими ценами (Pmax, Amax). Определив для объектов, фигурирующих в этих сделках, интегральные коэффициенты качества Komax, можем вычислить и цены для идеального объекта: Poid=Pmax /Komax, Aoid=Amax / Komax.

В качестве примера рассмотрим решение [39] задачи об определении рыночной ставки арендной платы для бизнес-центра техникой квалиметрического моделирования (см. табл. 6.19).

Технику можно реализовать, имея данные хотя бы об одной сделке (цена такой сделки может заменить оговоренную выше максимальную для рынка цену сделки). Однако очевидно, что надежность результата оценки будет повышаться по мере увеличения количества сделок, цены которых используются в анализе. Эта техника позволяет не только получить собственно оценку арендной ставки, но также оказывается полезной для инвестора, указывая ему на основные источники снижения привлекательности объекта и подсказывая ему возможные направления деятельности по повышению доходности объекта

Рассмотренные техники метода сравнительного анализа сделок могут обеспечить определение стоимости или арендной ставки для любого объекта недвижимости при разумном выборе объектов сравнения и достаточном обосновании расчетных и экспертных оценок. Эти техники могут быть полезными также при определении величин инструментов капитализации доходов сравнительным анализом сделок. При этом следует иметь в виду, что упомянутые инструменты рассчитываются как средневзвешенные частные от деления цен сделок с объектами-аналогами на соответствующие доходы (для мультипликаторов валового дохода) или обратные им величины (для коэффициентов капитализации), генерируемые объектами-аналогами. Существенно, что до начала процедуры расчетов цены сделок с объектами-аналогами и соответствующие доходы должны быть скорректированы на отличия ценообразующих факторов для объекта оценки и объектов-аналогов.

В частности, не следует забывать, что в таких расчетах доходы должны определяться на дату, следующую за датой сделки и «отстоящую» от нее на один год. Как правило, для цен сделок и для арендных ставок оказываются разными направления и степени влияния правовых обременений, условий финансирования и особых условий сделок, а также экономических характеристик и качества сервиса. Это означает, что при определении инструментов капитализации доходов техники корректировок должны применяться, за редкими исключениями, одновременно как для цен сделок, так и для арендных ставок. Это обстоятельство существенно сужает возможности предложений об использовании техник соотнесения показателей дохода и цены в качестве самостоятельных техник метода сравнительного анализа сделок. Если отсутствует возможность выполнения корректировок цен сделок и соответствующих доходов для объектов-аналогов, то использование в корректировочных расчетах найденных таким образом величин мультипликаторов и коэффициентов капитализации позволяет получить лишь качественные представления о тенденциях изменения искомых величин рыночной стоимости.

17.Затратный подход к оценке недвижимости– [1] -стр. 259-270, 290-324

Метод капитализации издержек

Метод капитализации издержек предусматривает определение рыночной стоимости Vo объекта как будущей стоимости FV частей Ej (1<j<k) затрат (издержек), рассредоточенных по k периодам, предшествовавшим дате оценки (продолжительность периода принимается равной одному кварталу). При оценке объекта с новыми улучшениями выражение для рыночной стоимости можно записать в виде:

, (5.1)

. (5.2)

Здесь введены обозначения:

Ej - денежная сумма, выплаченная девелопером в порядке компенсации основных и прочих (проектных, строительных и эксплуатационных) издержек j-го периода, «приписанная» к концу этого периода - при типичном для рынка строительных услуг графике платежей по периодам, предусматриваемым подрядными договорами;

Eb* - издержки на создание улучшений;

Ed, Eid - прямые и косвенные издержки на создание улучшений;

Ead - дополнительные расходы, понесенные девелопером в период от момента приемки-передачи готового объекта до момента продажи или до начала полномасштабной доходной эксплуатации соответственно;

 Скачать реферат