Экономика недвижимости

Слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость как альтернативу при выборе направлений портфельных инвестиций.

Относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и соответствием изменения доходов инфляционным изменениям цен, облегчает экономические прогнозы и уп

равление экономическими рисками.

Неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов.

Необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или/и развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива.

Потребность в высокопрофессиональном управлении объектами – вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования - приводит к вовлечению в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний.

Низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива - в сравнении с ценными бумагами - снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Операции с недвижимым имуществом

Операция с недвижимостью – каждое изменение правового статуса объекта.

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

- продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности; платежи покупателя продавцу - одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);

- продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); платежи покупателя продавцу - стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные - по договору в течение всего срока действия последнего;

- продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу - те же, что и при продаже права арендатора;

- продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду); платеж покупателя продавцу - единовременный (при аренде с субарендой - в режиме регулярных арендных платежей).

При этом операции купли-продажи реализуются в формах:

- индивидуальных сделок (с участием посредника);

- публичных торгов.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают открытый и закрытый аукционы.

Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Несколько подробнее рассмотрим реализацию системы управления недвижимостью как инвестиционным активом.

Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей) - с целью упорядочения или изменения деятельности последней в определенном направлении. Менеджментом здесь называется совокупность принципов, методов и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на управляемой совокупности объектов недвижимости путем интеграции и скоординированного применения всех ресурсов (человеческих, финансовых, технических).

Применительно к объекту недвижимости или к комплексу объектов мы будем говорить о конкретных видах управленческой деятельности, обеспечивающей функционирование и развитие объекта управления с целью максимально полного удовлетворения потребностей субъектов права пользования, владения и распоряжения этим объектом. В то же время, имея в виду комплексный и разноплановый характер деятельности субъектов управления, обеспечивающей не только деятельность подчиненных, но и развитие отношений с собственником объекта, с органами власти, с подрядчиками и партнерами, мы будем называть саму эту деятельность и совокупность субъектов управленческой деятельности менеджментом, именуя менеджерами субъектов управления – физических лиц.

 Скачать реферат