Экономика недвижимости

Стоимостью замещения называется сумма прямых и всех косвенных издержек с прибылью предпринимателя для нового (гипотетического) строительства улучшений в составе оцениваемого объекта недвижимости (на земельном участке, аналогичном участку оцениваемого объекта), которые в полной мере обеспечивают выполнение всех функций, реализуемых в оцениваемом объекте недвижимости. Эта стоимость отличае

тся от стоимости воспроизводства дополнительным условием, что новое строительство выполнено по современному проекту (без функционального устаревания), из современных материалов, с применением современной техники и современных технологий. Как правило, стоимость замещения используется в оценке, если она меньше стоимости воспроизводства. Расчет этой стоимости одновременно с расчетом стоимости воспроизводства полезен для выявления функционального устаревания объекта оценки.

Стоимостью утилизации - это денежная сумма, на которую объект оценки, представленный как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов, может быть обменен на дату оценки. Предполагается, что утилизационная стоимость определяется при отсутствии возможности полезного использования объекта оценки в существующих рыночных условиях. Причиной этому может быть либо завершение жизненного цикла объекта, либо появление существенных повреждений, вследствие чего дальнейшее использование данного объекта по назначению оказывается невозможным или экономически нецелесообразным. При этом допускается, что объекты, проданные для утилизации, могут быть перестроены, преобразованы для аналогичного или иного использования, а также могут служить источником запасных частей для другого имущества, которое еще может эксплуатироваться. В простейшем варианте утилизационная стоимость может представлять собой стоимость лома или сырья для переработки - без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже (эта стоимость необходима при оценке компенсации затрат на снос строения).

13. Принципы и процедуры оценки недвижимости – [1] стр. 165-177

Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности

Первая группа принципов учитывает особенности взаимосвязи и взаимовлияния элементов (компонентов собственности) в составе объекта гражданских прав. К этой группе относятся принципы: добавочной продуктивности; вклада; увеличивающейся и уменьшающейся отдачи; сбалансированности; экономического разделения; экономического размера.

Важнейшим в этой группе является принцип добавочной продуктивности земли, суть которого в выделении части чистого дохода, генерируемой собственно объектом недвижимости, из дохода от бизнеса, реализуемого на этом объекте. Здесь принимается во внимание, что в создании продукта бизнеса участвуют четыре фактора производства:

- высший менеджмент (система координации производства),

- труд (основной и вспомогательный персонал, участвующий в производстве),

- капитал (основные средства, включая строения и коммуникации с обслуживающим персоналом) и

- земля (земельный участок, используемый для реализации основной и всех вспомогательных функций предприятия).

Три первых фактора производства амортизируются, и на их долю полагается выделить из чистого дохода от реализации продукта бизнеса те суммы, которые обеспечивают простое воспроизводство ресурса, а также приходящуюся на эти суммы «справедливую» часть прибыли. Оставшаяся часть дохода относится к четвертому фактору производства - земле (в текущем варианте ее использования) как природному ресурсу, не амортизируемому и не требующему затрат на воспроизводство. Вследствие этого, часть дохода, дарованная природой (генерированная земельным участком), расценивается как результат эффекта добавочной продуктивности.

Данный принцип используется в оценочной практике непосредственно: добавочная продуктивность характеризуется земельной рентой, величина которой IL определяется как часть чистого операционного дохода Io, приходящаяся на землю: IL=Io-Ib, где Ib – часть чистого операционного дохода, приходящаяся на улучшения.

Принцип вклада того или иного фактора производства (ресурса) в стоимость объекта учитывает то, что экономическая стоимость отдельного элемента в составе объекта определяется изменением стоимости всего объекта при добавлении в него или при изъятии из него указанного элемента. Существенно, что упомянутое изменение стоимости объекта при добавлении или изъятии элемента может быть как больше (в типичном исполнении), так и меньше (при наличии «сверхулучшений») величины издержек на создание этого элемента. Отметим, что, как будет показано далее, данный принцип используется при реализации рыночного подхода к оценке для корректировки цен сделок с объектами сравнения. Он полезен и при оценке излишков какого-либо фактора производства в составе объекта оценки.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи на вложенный капитал свидетельствует о том, что при монотонном увеличении размера этого ресурса прибыль на капиталовложения сначала растет, а затем, достигнув максимума, начинает уменьшаться. Принцип используется при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Об этом же свидетельствует и следующий пример: при застройке земельного массива односемейными домами (для целей последующей продажи этих домов) с ростом количества последних прибыль всего проекта и прибыль, приходящаяся на каждый новый дом, сначала растет, а затем уменьшается (изменяется размер земельного участка, приходящегося на каждый дом).

Из последнего примера следует принцип сбалансированности (принцип баланса), который указывает на то, что в случае, если объект оценки состоит из двух и более составных элементов, необходимо анализировать возможности проявления функциональных связей и согласованности этих элементов. В частности, необходимо исследовать возможность оптимизации соотношения между количественными характеристиками всех факторов производства, приложенных к земельному участку или в составе основных средств предприятия: избыточность (для имеющихся строений) или перегруженность земельного участка строениями снижает эффективность использования земли, избыточность или недостаток оборудования снижает эффективность использования недвижимого имущества предприятия. Очевидно, что этот принцип должен учитываться при анализе с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта при оценке недвижимости и бизнеса.

Из принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи следует вывод о немонотонном характере зависимости величины отдачи на капитал от размера одного из ресурсов и о существовании величины размера упомянутого ресурса, оптимальной с точки зрения величины доходности объекта. Этот феномен определен принципом экономического размера, который, в отличие от предыдущих примеров, дополнительно указывает на целесообразность объединения нескольких земельных участков до достижения размера участка, оптимального для данного типа строения. Этот принцип используется при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования нескольких земельных участков или единиц другого вида актива, путем анализа возможности увеличения выгодности (и стоимости) этих участков или активов при объединении их в один (синергетический эффект комплексирования активов).

 Скачать реферат