Экономика недвижимости

- либо определяется рыночная стоимость Vl права собственности или права заключения договора аренды на дату оценки (в случае применения метода компенсации издержек).

Далее рассчитывается:

- либо сумма Ebc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения ст

оимости воспроизводства Vbc;

- либо сумма Ebf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением новых технологий и материалов, - для расчета стоимости замещения Vbf.

На основании принципа замещения из двух вариантов расчета величины издержек (Ebc, Ebf) выбирается тот, при котором издержки Eb и стоимость Vb меньше; при этом в состав издержек Eb включаются: основные Ef прочие Ean издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина Ead суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).

При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных Ebe, так и из заемных Ebm средств, изначально очищенных от налогов. При этом моделируется схема финансирования, типичная для проектов создания объектов, аналогичных оцениваемому, - с использованием источников финансирования, доступных для типичного девелопера - с рыночно обоснованными: долей M суммы кредита Vmc (добавлен индекс «c» - construction) в рыночной стоимости объекта залога M=Vmc /Vo, годовыми (в общем случае - эффективными) кредитными ставками Ymc, сроками и размерами Im годовых платежей по обслуживанию долга.

После расчета затрат на землю и улучшения моделируется график расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий нормативам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).

Важными для реализации метода капитализации издержек являются:

- обоснование величины общей нормы отдачи Yc на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или

- определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Yc) - относительной величины (коэффициента) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.

При этом указанная величина прибыли предпринимателя рассматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).

Предыдущие этапы реализации подхода обеспечивают получение рыночной стоимости объекта оценки как нового. Определение стоимости объекта оценки в текущем состоянии осуществляется путем оценки - в денежном выражении - изменений (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды (в том числе вследствие изменения степени соответствия объекта принципу ННЭИ), называемых в оценочной практике износом, или устареванием, и вызывающих изменения стоимости объекта.

Расчет затрат на создание улучшений

Виды затрат на создание строительной продукции

Сумма всех затрат для каждого объекта именуется общей сметной стоимостью строительства последнего, эта стоимость в объектной смете и сводном сметном расчете распределяется по трем графам:

- затраты на строительные работы и монтаж оборудования;

- затраты на приобретение оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие капитальные затраты.

Расчет стоимости улучшений

Перечень затрат на новое строительство для целей оценки должен быть конкретизирован с учетом условий задания на оценку. Очевидно, что из этого перечня должны быть исключены издержки по созданию элементов и выполнению работ, не имеющих отношения к объекту оценки. Из состава затрат на подготовку территории выделяются и особо оцениваются затраты на приобретение девелопером права застройки земельного участка.

Для целей оценки недвижимости все издержки можно условно разделить на основные Ef и прочие Ean, причем первые предназначаются для обеспечения работ, непосредственно связанных со строительством, а вторые обеспечивают организацию и сопровождение строительства. Это разделение опирается на группировку затрат по трем графам (строительно-монтажные работы, приобретение оборудования и прочие затраты) с учетом практически полного исключении из рассмотрения затрат второй графы.

Техники обработки сметной документации. При наличии проектно-сметной документации основные и прочие издержки Ef и Ean определяются как суммы соответствующих статей сметной стоимости строительства, пересчитанные на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к базисному уровню цен, который был использован при разработке имеющейся сметной документации. В качестве доступной сметной документации могут использоваться сводный сметный расчет или комплект объектных и локальных смет.

В процессе анализа сметного расчета, выполненного в текущих ценах на период строительства объекта, все суммы издержек надлежит привести к дате оценки (путем «возвратной» индексации к ценам базисного уровня и последующей индексации к дате оценки).

Несколько сложнее решается задача расчета прямых и косвенных издержек, если сводного сметного расчета нет, но имеются все локальные сметы. В этом случае прочие затраты (включая затраты на подготовку территории к застройке) рассчитываются по нормам на эти затраты, определяемым соответствующими методическими рекомендациями и нормативными письмами.

Техники сметных расчетов. При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки величины издержек рассчитываются с использованием укрупненных сметных нормативов или сборников единичных расценок и прейскурантов. При этом укрупненные сметные нормативы используются, как правило, для типовых проектных решений зданий и сооружений.

 Скачать реферат