Экономика недвижимости

Методы анализа и ранжирование рисков

Обратимся теперь к проблеме исследования зависимости показателей рисков от определяющих факторов. Прежде всего, обратим внимание на наиболее широко используемые методы анализа рисков:

- анализ чувствительности - исследование влияния возможного изменения каждого i-го из k факторов риска на искомый показатель Fi с целью ранжирования всей совокуп

ности таких факторов по их влиянию на степень опасности (и важности) каждого из типов риска;

- анализ сценариев - исследование влияния изменения совокупности факторов риска на характеристики каждого из проектов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности.

При этом метод анализа сценариев реализуется несколькими техниками. Наиболее широко применяемая из них, называемая здесь техникой вариации сценариев, предусматривает анализ пессимистического, оптимистического и вероятного сценариев функционирования и (или) развития объекта как случайных сочетаний событий с трактовкой значения искомого параметра как математического ожидания трех разных значений этого параметра, найденных в результате анализа сценариев и рассматриваемых в качестве случайных величин.

Еще более упрощенной разновидностью данной техники является техника проверки устойчивости проекта, предусматривающая анализ сценариев в базовом варианте и в наиболее опасных вариантах - с проверкой возможности ослабления неблагоприятных последствий рисков созданием запасов и резервов, а также страхованием. Здесь - в отличие от техники вариации сценариев - анализируются только пессимистический и вероятный сценарии.

Более детальной представляется техника анализа сценариев с построением дерева решений и с определением ожидаемого значения интегрального эффекта проекта - например, суммы величин чистой текущей стоимости (NPV) потоков будущих доходов, умноженных на вероятности соответствующих сценариев ветвления дерева. Здесь, в отличие от техники вариации сценариев, исключена детерминированная группировка случайных событий, которые в действительности характеризуются различными вероятностями.

Некоторыми преимуществами обладает техника «прогона» имитационных моделей (метода Монте-Карло), в которой исключаются недостатки субъективных оценок вероятности частных событий, но используется условие, что все прогоны равновероятны.

Особое место в инструментарии анализа рисков занимает полезный для практики управления и оценки недвижимости анализ устойчивости проекта проверкой степени удаленности его от «точки безубыточности». В качестве такой «точки» принимается сочетание параметров задачи, при котором величина эффективного валового дохода становится равной величине операционных расходов. Заметим, что в практике оценки и управления недвижимостью подлежит анализу возможность потери устойчивости проекта также и вследствие достижения другой особой точки («критической» точки), в которой следствием возникновения рисковой ситуации может стать превышение суммы платежей по обслуживанию долга над величиной чистого операционного дохода (DCR≤0). Неплатежи по кредитным обязательствам угрожают опасностью продажи объекта за долги, что, в свою очередь, приводит к прекращению работы управляющей компании с этим объектом и лишает смысла оценку рыночной стоимости объекта. Уровень данного типа финансового риска зависит от доли заемных средств в цене покупки недвижимости и от характера кредитного соглашения.

Заключительная процедура анализа - ранжирование рисков производится с использованием упоминавшегося выше показателя важности i-го риска Ωi, или так называемого коэффициента риска KFi, равного отношению максимально возможной величины потерь (ΔFi> Ωi) из-за данного риска к объему собственного капитала Ve владельца объекта KFi=ΔFi /Ve. При этом общий коэффициент риска проекта KΩ может оцениваться как средневзвешенная величина коэффициентов всех видов риска, где весовыми коэффициентами являются вероятности проявления соответствующих типов риска общим числом m:

Условная шкала ранжирует риски проектов по диапазонам допустимых значений общего коэффициента риска.

Заметим, что представленные в таблице границы интервалов для KΩ ориентированы на возможные источники компенсации потерь, потенциал которых сравнивается со стоимостью собственного капитала Ve в составе объекта оценки. В качестве таких источников рассматриваются:

- доход ATCF после налогообложения (KΩ ≤ ATCF/Ve),

- доход PTCF до налогообложения (KΩ ≤ PTCF/Ve),

- чистый операционный доход (KΩ <NOI/Ve).

Здесь названия способов разрешения риска расшифровываются следующим образом:

- избежание - отказ от реализации рискованного решения - рекомендуется при высокой вероятности неблагоприятного развития событий и очень большом размере возможного ущерба;

- передача (ответственности) — страхование, перестрахование, передача в доверительное управление, получение финансовых или материальных гарантий третьей стороны, используемое при невысокой вероятности события и большом размере возможных финансовых потерь;

- сокращение - принятие превентивных мер для минимизации потерь путем снижения вероятности риска и уменьшения размера возможного ущерба, рекомендуемое к использованию при высокой вероятности неудачи (неблагоприятного развития событий) и небольшом размере ущерба;

- удержание - реализация решения с готовностью покрыть потери из своих средств, в том числе с использованием резервных фондов, создаваемых для самострахования; способ рекомендуется при невысокой вероятности события и небольшом размере возможного ущерба.

Как отмечалось выше, при наличии затруднений в измерении количественных характеристик риска и ранжировании рисков используются методы экспертных оценок с привлечением профессионалов, имеющих достаточный опыт в управлении недвижимостью и обладающих соответствующими знаниями теории управления. При этом существенное внимание уделяется формированию количественного (12-16 чел.) и качественного (представительного по специализациям) состава группы экспертов, не обремененных особыми интересами, способными привести к искажению результатов экспертизы.

Чаще всего предпочтение отдается такой организации опросов, при которой эксперты могут открыто высказывать свои суждения при полном запрете критики со стороны (режим «мозгового штурма», богатый ценными идеями, но сопровождаемый значительным «информационным шумом») или, что предпочтительнее с точки зрения возможностей обработки результатов - с заполнением анкет экспертного опроса и с корректировкой их авторами после обсуждения «промахов» (метод «Делъфи»).

 Скачать реферат