Экономика недвижимости

(5.10)

Оценка земли методом выделения

Суть метода состоит в использовании базового постулата затратного подхода, предполагающего возможность выделения рыночной стоимости Vl земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости всего объекта Vo рыночной стоимости улучшений Vb: Vl=Vo-Vb=Vo-Eb(1+Pr)(1-D); Pr=f(El,

…). (5.17)

Здесь Vo определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений Vb - техниками затратного подхода. При этом используется предположение о пренебрежимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений. Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибыли предпринимателя как составной части стоимости улучшений - от стоимости земельного участка.

Метод реализуется техниками: оценки вклада, сравнительного анализа сделок, распределения.

Техника оценки вклада предусматривает оценку земельного участка в составе конкретного объекта недвижимости с использованием (5.17) - только для выявления стоимости интереса собственника земли в конкретном объекте недвижимости (оценка вклада земли в стоимость объекта в случае принадлежности земли и улучшений разным собственникам). Используется техника при отсутствии или при недостатке данных о сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому.

Очевидно, что реализация метода выделения такой техникой не представляет интереса с точки зрения потребностей реализации затратного подхода, так как здесь предусмотрено определение рыночной стоимости всего объекта методами других подходов (теряется независимость затратного подхода).

Техника сравнительного анализа сделок предполагает подбор данных о сделках с объектами недвижимости, для которых ННЭИ участка с существующими улучшениями совпадает с ННЭИ оцениваемого земельного участка. Для каждого i-го объекта-аналога, проданного по цене Pi, техниками затратного подхода рассчитывается рыночная стоимость улучшений Vbi (по (5.17)). Далее для каждого такого объекта рассчитываются цена: Pli участка земли в составе объекта-аналога (Pli=Pi - Vbi) и единицы сравнения - цена единицы площади участка Sl (Plis=Pli /Sl) и длины фронтальной границы L (PliL=Pli /L). Теперь для удельных цен PliS, PliL может быть реализован метод сравнительного анализа сделок - с корректировками, касающимися только различий характеристик земельных участков - без учета различий характеристик улучшений.

Очевидно, что величину рыночной стоимости земельного участка, полученную этой версией техник, целесообразно применять только для оценки свободного земельного участка - при отсутствии данных о рыночных сделках со свободными участками земли.

Особый интерес представляет другой вариант этой техники. Её автор обратил внимание на полезную возможность использования данных о ценах сделок с только что построенными объектами сравнения, аналогичными объекту оценки по всем параметрам, кроме местоположения, и подобранными таким образом, что в их составе земельный участок имеет стоимость Vle, близкую к нулю. Последнее устанавливается на основании сравнения со стоимостью Vlo земельных участков в составе объектов, аналогичных объекту оценки по всем параметрам, включая местоположение, и реализуется при сравнении объектов недвижимости на дальней окраине поселения в сравнении с объектами, размещенными, подобно объекту оценки, близко к центру поселения.

Техника распределения опирается на тот факт, что в условиях развитого рынка недвижимости, обеспечивающего рациональное распределение земли между различными функциями использования и эффективными собственниками, при застройке земли, как правило, реализуются принципы баланса и экономического размера. В соответствии с этими принципами обеспечивается определенность соотношения характеристик (в том числе размера) земельного участка и характеристик (в том числе размеров) улучшений под каждый вид функции. В этом случае в одном микрорайоне поселения для одного и того же типа объектов недвижимости с новыми (или почти новыми) улучшениями может установиться вполне определенное соотношение между стоимостью Vl земельного участка и стоимостью Vo всего объекта L=Vl /Vo.

Техника распределения предполагает использование этого соотношения, найденного, например, для застраиваемой окраинной части микрорайона, при грубой оценке участка земли в составе проданного объекта недвижимости в уже застроенной части микрорайона. Следует, однако, иметь в виду, что в условиях российского рынка величина L является довольно сильной функцией местоположения (при далекой от требований экономической оптимальности застройки территорий) и может существенным образом меняться даже в пределах одного квартала. Можно рекомендовать применение этой техники лишь для оценки вклада земельного участка в стоимость объекта, а также для интерполяционных расчетов и качественных оценок стоимости земли в поселениях - с использованием выстраиваемой по единичным сделкам зависимости L от расстояния оцениваемого участка до центров деловой активности и жизнеобеспечения, а также до рекреационных и экологически опасных зон.

Метод капитализации издержек и доходов

Метод обеспечивает определение рыночной стоимости земельного участка с использованием комбинаций техник доходного и затратного подходов.

Техника остатка для земли предусматривает выделение из общего чистого операционного дохода Io части Il=Io-Il, приходящейся на землю - с последующей капитализацией этого дохода. Требующуюся для расчета Il величину дохода Ib, генерируемого улучшениями, можно найти, рассчитав величину рыночной стоимости улучшений Vb, техниками затратного подхода и оценив величину коэффициента капитализации Rb для улучшений: Ib=VbRb. Рыночная стоимость Vl земельного участка определяется путем прямой капитализации дохода Il коэффициентом капитализации Rl для земли: Vl=(Io-VbRb)/Rl. (5.19)

Таким образом, в данной постановке задача сводится к расчету величин Io и Vb, а также к оценке величин коэффициентов капитализации Rb и Rl.

В условиях развитого рынка недвижимости эти коэффициенты могут быть определены техниками сравнительного анализа. Коэффициент капитализации Rb для улучшений определяется по скорректированным ценам сделок купли-продажи Pibs единицы общей площади и ставкам арендной платы Abi на единицу общей площади для зданий, расположенных на окраине поселений, где вклад земельного участка (местоположения) в стоимость объекта пренебрежимо мал в сравнении с вкладом улучшений:

Здесь Koeb - коэффициент операционных расходов для зданий; γi - весовые коэффициенты, учитывающие степень близости объектов-аналогов к объекту оценки по набору и количественным характеристикам ценообразующих факторов.

Заметим, что последнее соотношение получено с учетом того, что при L≈0 оказывается Ro=LRl+(1-L)Rb≈Rb. Однако, так как, очевидно, величина L будучи весьма малой, все-таки больше нуля, а Rb>Rl, то найденную указанным способом величину Rb можно рассматривать как оценку «снизу» истинной величины коэффициента капитализации для улучшений.

 Скачать реферат