Экономика недвижимости

Этап 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и п

ризнается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупненной функции (жилая, торговая, офисная, складская, производственная и пр.). В этом случае, как указывалось ранее, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер участка.

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся более жесткими. Отметим, в частности, что при АННЭИ для участка с улучшениями из исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности. При этом емкость характеризуется числом полезных функций, потенциально реализуемых на объекте: чем их больше, тем полнее используется ресурс объекта. Эффективность объекта определяется комбинацией факторов, при которой обеспечиваются максимальная продуктивность и экономическая эффективность объекта: престижность местоположения или живописность ландшафта приведет к большему эффекту в совокупности с офисной или торговой функцией, нежели со складской функцией.

Важно, что на заключительном этапе АННЭИ для участка с улучшениями рассматривается не одна-единственная функция (как при анализе использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых функций, реализация которых может быть осуществлена в разных частях объекта (складская функция - только в подвале здания и в дополнительно построенном складском строении на свободной части участка земли, торговая - только на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли, офисная - на первом и втором этажах здания и т.п.). В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе экспертных оценок, учитывающих совместимость функций при максимальной продуктивности комбинации (иногда бесприбыльная функция, реализуемая в одном из помещений, оказывает существенное влияние на реализуемость других, высокодоходных, функций).

20. Анализ экономических рисков в оценке недвижимости – [1]- стр.456-485

Мы говорим о риске, когда деятельность осуществляется в условиях неопределенности, связанной с недостатком информации о путях реализации, затратах и результатах программ управления эксплуатацией и развитием недвижимости, и когда неудачный выбор решения может с оцениваемой степенью вероятности привести к потерям материальных ресурсов и денежных средств.

Существенно, что понятие риска связано с необходимостью выбора в условиях неопределенности одного варианта решения из набора альтернатив, причем рисковая ситуация отличается от любой другой ситуации неопределенности наличием возможности объективной или субъективной оценки вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств и (или) развития процессов. Здесь термином «ситуация» обозначается совокупность предпосылок и условий, определяющих способы и результаты осуществления данного вида деятельности.

Обратимся к проблеме анализа и учета рисков в оценке и консалтинге. Здесь под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе выработки и принятия решения - с учетом оценки вероятности успеха или неудачи в достижении поставленной цели, а функциями управления риском предусматриваются:

- анализ рисковых ситуаций - с выявлением факторов риска и оценкой их последствий;

- выбор варианта использования объекта или реализации проекта из набора альтернатив;

- определение путей и средств минимизации рисков;

- подготовка мер по нейтрализации или компенсации потерь. При этом для целей реализации доходного подхода к оценке

наиболее важной оказывается первая функция управления, для выбора варианта ННЭИ объекта оценки и экономического анализа проектов нужны две первые функции, для консалтинга и менеджмента в сфере недвижимости - все функции. Ниже особое внимание будем уделять анализу рисков и обоснованию выбора альтернатив, а также планированию расходов на реализацию функций минимизации рисков и компенсации потерь.

Методология анализа рисков

Типы и факторы рисков

Для участников (субъектов) рынка недвижимости источники и последствия рисков разнообразны, выделим наиболее существенные из них. В табл. представлены две группы рисков, различающиеся источником опасности - внешние (систематические, не диверсифицируемые) и внутренние (несистематические, диверсифицируемые).

 Скачать реферат