Экономика недвижимости

- право распоряжения, обеспечивающее возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем передачи полного права собственности на объект другому лицу или путем передачи другому лицу части своих полномочий.

Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

- право на доход, получаемый при эксплуатации объект

а;

- право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению, вплоть до уничтожения улучшений;

- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

- запрещение использовать объект во вред другим людям;

- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

- гарантии восстановления нарушенных прав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность). Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью - с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Правами собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от имени государства (муниципалитета) наделяются органы власти соответствующего статуса и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерческими предприятиями, называемыми унитарными, - на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (в последнем случае предприятие называется казенным).

Указанное имущество может закрепляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из государственного или муниципального бюджета учреждениями) – на правах оперативного управления. Имущество, оставшееся незакрепленным за предприятиями, составляет государственную (муниципальную) казну Российской Федерации или ее субъекта (муниципалитета).

Как следует из сказанного выше, к объекту государственной и муниципальной собственности кроме субъекта права собственности может иметь отношение еще и субъект одного из двух видов имущественного права - хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника - и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности, с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду - даже с разрешения собственника).

Наконец, два вида имущественных прав касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных вещных прав особо выделены в статьях 260-287 ГК.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен), а также частично распоряжаться им, передавая участок другим лицам на безвозмездной основе или на условиях аренды. При этом продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Как указывалось ранее, имущественные права касаются основных (непосредственных) пользователей участка, в то время как ипотека и сервитут вводят в число субъектов права, внешних по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, пользователей соседних участков и кредитную организацию.

Ипотека как форма организации получения залогодателем ссуды под залог объекта недвижимости обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и при изменении его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Отметим, что упомянутое выше залоговое обязательство, называемое закладной, выдается первичному залогодержателю (кредитору) органом государственной регистрации ипотеки и может выступать предметом купли-продажи (товаром) на рынке ценных бумаг.

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого объекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута. Кроме указанного типа сервитута, называемого частным, ГК вводит понятие публичного сервитута, вменяющего собственникам земельных участков в обязанность обеспечение безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи им земельных участков в собственность.

Другими важными обременениями права собственности на недвижимость являются ограничения в использовании объекта, регламентируемые законодательными и нормативными актами, договорами, соглашениями, распоряжениями административных и судебных органов, строительными нормами и правилами.

В частности, обременениями права собственности на землю являются право на принудительный выкуп участка для государственных и муниципальных нужд, а также право на прекращение права собственности при ненадлежащем использовании участка.

 Скачать реферат