Экономика недвижимости

В России размеры компаний пока малы, вследствие чего претензии топ-менеджеров и менеджеров комплексов на соотношение уровней доходов с менеджерами объекта скромные. Менеджеры высших уровней, не обладая пока что достаточно высоким уровнем квалификации и не имея должного объема работ, реально выполняют функции менеджера уровня ступенькой ниже. Однако с учетом высоких рисков работы российских упра

вляющих компаний в условиях нестабильного рынка, сложившаяся на рынке услуг по внешнему управлению недвижимостью в крупных городах практика назначения вознаграждения управляющих компаний на обозначенном выше уровне 5-6% от эффективного валового дохода представляется достаточно обоснованной.

Завершая обсуждение вопроса об уровне расходов на оплату труда управляющего, обоснуем «привязку» его к эффективному валовому, а не к чистому операционному доходу (с целью стимулирования снижения расходов). Дело в том, что объем работы управляющего тем больше, чем больше перечень работ (и статей расходов), и, например, при управлении недвижимостью бюджетного предприятия средства поступают только на покрытие расходов. В то же время, при переходе от полной аренды к распределенной аренде или при уменьшении или исключении из обязанностей управляющего сдачи помещений в аренду вознаграждение этого управляющего уменьшается вместе с уменьшением эффективного валового дохода.

В российской практике к расходам на управление нередко добавляются и расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Этот вид расходов задается долей от эффективного валового дохода (до 5% от Iеg), а - при представлении вместе с расходами на собственно управление - суммарные расходы оцениваются в 10-12% от Iеg. Существенно то, что с ростом размера компании (и общей площади объектов, находящихся под ее управлением) доля этих расходов уменьшается.

При расчете расходов на бухгалтерские услуги следует иметь в виду, что по объектам разных собственников управляющая компания открывает разные счета в банках и, как минимум, для операций по каждому такому счету выделяется отдельный бухгалтер. Уточнение общих расходов на бухгалтерию проводится на основании рыночных данных об уровне заработной платы высококвалифицированных бухгалтеров (главного бухгалтера фирмы, старших бухгалтеров для комплексов объектов и бухгалтеров объектов) - с накладными расходам. При этом размеры заработной платы бухгалтеров и накладных расходов, как правило, привязываются к размеру заработной платы менеджера соответствующего уровня (в накладные расходы включаются и расходы на аудиторские проверки).

Расходы на юридические услуги рассчитываются также по затратам на обеспечение функционирования юридической службы компании – с учетом рыночно обоснованных уровней оплаты труда, а также специфических особенностей статуса и состояния отношений собственности, обременений и практики договорных отношений с арендаторами и подрядчиками.

Оценка расходов на маркетинг

Бюджет маркетинга предусматривает компенсацию затрат на проведение маркетинговых исследований, и на меры продвижения товара на рынке: рекламу, указатели, фирменные буклеты, сувениры, стимулирование сбыта, привлечение брокеров и агентов, проведение PR-кампаний и др. Затраты на этот вид деятельности определяются методами:

- целевым (в соответствии с требованиями ресурсного обеспечения первоочередных и перспективных задач маркетинговой кампании - как правило, при смене приоритетов или на стадии «раскрутки» объекта);

- процентным (в процентах от эффективного валового дохода - чаще всего в условиях стабильного режима функционирования объекта);

- сравнительным (соразмерно расходам конкурентов - как правило, при обострении конкурентной борьбы в условиях стабильного состояния рынка);

- остаточным (расходы на маркетинг определяются в пределах сумм, остающихся после вычитания из доходов всех затрат более высокого уровня приоритетности).

Как и в практике развитых стран, в крупных городах России чаще других используется процентный метод, и величина расходов на маркетинг считается приемлемой на уровне до 5% от эффективного валового дохода. При этом крупные фирмы в эти проценты включают маркетинговые исследования (2-4%) и затраты на рекламу (3-1%), в то время как небольшие фирмы все средства расходуют на рекламу. Однако в условиях переходного периода, медленного становления рынка услуг в сфере недвижимости и развития управляющих компаний необходимо предусматривать возможность применения всех четырех методов и в экономическом анализе обосновывать суммы маркетинговых расходов на основе детального анализа рыночной ситуации и реальных потребностей типичных управляющих компаний - по алгоритму, фрагменты которого приводятся ниже.

Бюджет маркетинга формируется на основе разработки оптимальной программы рекламной кампании и, в частности, выбора оптимальной программы размещения рекламного материала. При этом необходимо иметь по возможности полное представление о наиболее популярных для местного рынка формах публичного представления товаров, услуг, работ.

При выборе средств рекламы необходимо иметь в виду, что в настоящих условиях наиболее популярным средством являются газеты. При выборе конкретного издания учитываются характеристики: тираж газеты; география и механизм распространения; периодичность выхода; тематическая направленность; стоимость размещения рекламы.

Общие затраты определяются требованиями эффективности рекламы по передаче целевой аудитории намеченных сведений и конкретного рекламного обращения. Расчетное число рекламных контактов зависит от размера читательской аудитории и ее заинтересованности в рекламе, от размера и места расположения рекламного объявления внутри издания; от типа и качества оформления объявления (от наличия или отсутствия картинки/фотографии, дополнительного цвета, набора шрифтов).

Некоторые преимущества перед другими видами рекламы имеет прямая рассылка: избирательность и четкий охват целевой группы; гибкость территориального охвата; возможность личного обращения к адресату; неограниченность воздействия во времени; отсутствие конкурирующей рекламы; высокая степень конфиденциальности; возможность разнообразного изложения и полиграфического исполнения рекламного обращения; снижение расходов за счет сокращения бесполезного тиража.

Значительное место в структуре средств рекламной кампании отводится наружной рекламе, которую целесообразно использовать совместно с другими рекламными средствами. Рекламодателям приходится получать оплачиваемое разрешение на размещение рекламы, а также обеспечивать аренду соответствующего оборудования у фирм-владельцев рекламоносителей.

Кроме рассмотренных рекламных средств в рамках рекламной кампании используются радио, телевидение, интернет - как правило, с учетом межсезонного повышения или снижения интенсивности пользования (резкий спад в июле, небольшой спад зимой и увеличение аудитории с марта по июнь и с августа по ноябрь).

Большое значение при разработке оптимальной программы рекламной кампании имеет распределение рекламного бюджета. Управляющий может и должен выбирать - заниматься ли ему самостоятельно планированием или заказывать планирование в исследовательской фирме. В первом случае нужна информация и специалист с рабочим местом. Этот вариант имеет смысл использовать для фирм с рекламным бюджетом менее $3000 на квартал, когда нет особого размаха в выборе рекламных средств, а специалист-маркетолог может одновременно с разработкой рекламной кампании заниматься ведением базы данных и т.п.

 Скачать реферат