Экономика недвижимости

Ограничения по функциональному использованию земельного участка налагаются законодательными или нормативными актами о зонировании территории (например, в жилой зоне не разрешается реализация производственных функций). Строительные нормы и правила (СНиП) ограничивают предельно допустимые расстояния между зданиями (по правилам пожаробезопасности и санитарным нормам), высоту зданий и сооружений, о

риентацию взаимного расположения строений относительно коммуникаций и размещение объекта в градостроительной зоне.

Правила охраны памятников ограничивают возможности реконструкции и перепрофилирования зданий-памятников, налагая в то же время дополнительную финансовую ответственность на инвесторов и пользователей таких объектов. Договоры доверительного управления и аренды ограничивают права и возможности собственников по использованию принадлежащих им объектов.

Важнейшим свойством обременений является то, что они приводят к уменьшению полноты и качества имущественного права и, как следствие, к усложнению задачи управления объектом, снижению эффективности использования и ценности последнего.

Качество прав и обременений для объекта недвижимости зависят от правовой среды его функционирования как совокупности норм и правил, устанавливаемых и охраняемых государством. Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты. Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей юридической силы), конституционные законы, кодексы РФ.

Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости

Ценность объекта недвижимости определяется также и его социальной сущностью. Недвижимость способна выполнять общественно значимые функции, позволяющие:

- частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;

- создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают се социально значимым благом, которое характеризуют:

- размеры территории, водных объектов и лесов на душу населения;

- уровень плодородия почв, богатство недр полезными ископаемыми;

- удельная производительность лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

- норма жилой площади, устанавливаемая для социального найма;

- природные особенности территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения;

- соответствие характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам.

Социальную среду функционирования объекта недвижимости образует система «человек - семья - группа - общество» со своими институтами: средствами массовой информации (СМИ), социологическими центрами, общественными организациями. Социальную среду определяют:

- характеристики населения, включая его численность, плотность, пол, возраст, национальность;

- социальные группы - общественные, профессиональные, национальные, религиозные;

- динамика изменения численности и состава - рождаемость, смертность, продолжительность жизни;

- подвижность населения - склонность к смене места жительства и к участию в сделках на рынке недвижимости;

- занятость населения - по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;

- структура уровней образования – доля лиц с высшим, общим средним и начальным образованием;

- состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;

- уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.

Социальная среда формирует:

- нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;

- культурные традиции, обычаи и ценности;

- образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.

3. Характеристики недвижимости как экономического блага – [1] - стр. 41-54

Недвижимая вещь, характеризуемая представленным выше набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским благом. Как указывалось ранее, недвижимость создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае иногда, а во втором - всегда, благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасного обитания, средства производства предметов потребления) и вызывать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные (эстетические) потребности человека.

Недвижимость как экономическое благо выполняет:

- функции предмета потребления - ресурса для личного использования или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций;

- функции реального актива (фактора производства) — ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли;

- функции товара, произведенного для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег) или для продажи с целью получения прибыли, а также товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки) или используемого в качестве средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств);

- функции финансового актива - капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи объекта (коммерческая недвижимость).

Особенности недвижимости как товара.

Неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка.

Уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости.

Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени - при любых колебаниях конъюнктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара.

Низкая ликвидность приводит к существенному увеличению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов, вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок.

Особенности недвижимости как финансового актива в вещной форме.

Неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости.

 Скачать реферат