Экономика недвижимости

При анализе влияния исправимых функциональных недостатков целесообразно использовать алгоритм, основанный на расчете превышения суммы прошлых затрат (на создание оцениваемого объекта) с дополнительными затратами (на исправление недостатков) над суммой затрат на создание объекта без недостатков (все на дату оценки).

Учет устаревания юридической сущности объекта

Изменение правового

статуса объекта за время его жизни - с ухудшением (или с улучшением) качества и ценности юридической сущности объекта оценки - должно быть учтено в качестве своего рода «износа» (обновления) этой сущности с соответствующей корректировкой величины стоимости воспроизводства или замещения, найденной расчетом в рамках затратного подхода. Это означает, что в случае возникновения за время жизни объекта каких-либо обременений прав собственности, надлежит учитывать величину «юридического устаревания» или «устаревания юридической сущности» объекта.

Величину потери стоимости (ΔElaw и Dlaw) вследствие этого вида устаревания можно оценивать техниками, аналогичными техникам компенсационных корректировок метода сравнительного анализа сделок. Однако, в отличие от рыночного подхода, когда корректировки применяются к ценам объектов-аналогов, в рассматриваемом случае упомянутая корректировка должна применяться к расчетной величине стоимости самого объекта.

Обратим внимание на некоторую особенность учета влияния «юридического устаревания» в упомянутом выше случае обременения объекта оценки договором аренды со ставкой арендной платы, меньшей рыночной. Направление корректировки стоимости воспроизводства может меняться в зависимости от среднерыночного уровня потерь доходов из-за недозагрузки и неплатежей. Таким образом, если обнаруживается, что оцениваемый объект сдан в аренду по ставке арендной платы, несколько меньшей рыночной, но с полной занятостью помещений, то обременение объекта арендным договором может оказаться как «износом» («юридическим устареванием») - с отрицательной корректировкой (уменьшением), так и «благоприобретением» («юридическим обновлением») - с положительной корректировкой (увеличением) стоимости. Это последнее увеличение стоимости может трактоваться как получение дополнительной прибыли предпринимателя.

Анализ «внешнего» устаревания объекта

Обратимся теперь к оценке потерь, связанных с внешним устареванием. Выше уже отмечалось, что этот тип устаревания определяется влиянием изменений в окружающей среде (физической, правовой, экономической и социальной). Поскольку указанное влияние проявляется через экономические характеристики объекта, внешнее устаревание иногда называют экономическим износом. Однако термины «устаревание» и «износ» оказываются недостаточно точными, поскольку, в отличие от физического износа и функционального устаревания, ухудшающих стоимостные характеристики объекта, «внешнее устаревание» (изменения характеристик среды) при определенных условиях может приводить и к росту стоимости объекта. В последнем случае более уместным было бы использование термина «внешнее обновление».

18. Методы оценки земельного участка– [1]-стр. 271-289

Рыночная стоимость Vl соответствующего права на участок земли оценивается (в методе компенсации издержек) на дату оценки всего объекта, в то время как рыночно обоснованная величина издержек El на приобретение права на этот участок оценивается (в методе капитализации издержек) на дату, предшествующую дате оценки объекта и отстоящую от этой даты на время создания улучшений.

При оценке участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный (как бы свободный) от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуются функции, соответствующие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования. Существует общепринятый перечень методов и техник, которые в действительности могут быть позиционированы в трех подходах к оценке - рыночном, доходном и комбинированном. При этом необходимо обратить внимание на то, что оценку свободных земельных участков можно выполнять всеми рассматриваемыми ниже техниками, в то время как при оценке участков земли как бы свободных могут использоваться, как правило, только некоторые из них. Это обстоятельство делает целесообразным анализ всего набора подходов, методов и техник оценки рыночной стоимости свободных (действительно свободных) земельных участков, выбирая затем из их числа техники, применимые для участков как бы свободных.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке земельных участков реализуется всем набором техник метода моделирования рынка (при массовой оценке земель поселений) и метода сравнительного анализа сделок (при индивидуальной оценке участков).

Доходный подход осуществляется с использованием некоторых техник обоих методов капитализации чистого операционного дохода, получаемого от сдачи участка в аренду, - главным образом техниками коэффициентов капитализации метода прямой капитализации и модельными техниками метода капитализации нормой отдачи.

Комбинированный подход предусматривает использование комбинаций методов и техник затратного, рыночного и доходного подходов.

Сравнительный подход к оценке земли

В условиях активного рынка земли при наличии данных о ценах реальных сделок (цен предложений) с земельными участками или о ценах продаж прав застройки (прав заключения договоров аренды на строительство и последующее использование) участка применение методов этого подхода является наиболее предпочтительным. При недостатке данных о сделках целесообразно использовать информацию о ценах предложений - с соответствующей (понижающей) корректировкой этих цен поправкой, определяемой сопоставлением цен сделок с ценами предложения хотя бы для малого числа сделок. Нецелесообразно использовать информацию о ценах сделок или ценах предложений в районах, местоположение которых существенно отличается от местоположения объекта оценки (рынок земли является сугубо региональным). В любом случае сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины.

Из двух методов рыночного подхода наиболее широко применяется метод сравнительного анализа сделок (метод моделирования рынка востребован при массовой оценке земель для целей налогообложения). На основании обработки рыночной информации выполняются следующие операции реализации метода сравнительного анализа сделок:

- выбираются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;

- выбираются единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;

- из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты-аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным, к тому же совпадающим с ННЭИ оцениваемого участка;

- цены сделок с объектами-аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого объекта-аналога от объекта оценки по элементам сравнения; при этом имеется в виду использование возможности определения цены, по которой могла бы пройти сделка с объектом-аналогом, если бы свойства этого объекта были бы аналогичными свойствам объекта оценки, а условия сделки с объектом-аналогом - аналогичными прогнозируемым условиям совершения сделки с объектом оценки;

 Скачать реферат