Экономика недвижимости

Кроме затрат на уборку территории в расходы на эксплуатацию включаются затраты на уборку помещений (~$2 на кв. м в год), обслуживание мусоропроводов (~$1 на кв. м в год) и лифтов (~$1-2 на кв. м в год), ремонтные столярные, сантехнические, электромеханические работы (~$6-8 на кв. м в год), расходы на материалы (до 1% от ЭВД).

Отдельной строкой учитываются расходы на техническое обслуживание

помещений - комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания, сооружения, по обеспечению заданных им параметров, а также режимов работы их технических устройств - со своевременным производством различных видов текущего и капитального ремонтов.

Текущий (профилактический - ТПР или непредвиденный - ТНР) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций, а также инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. Для большинства типов общественных зданий установлена периодичность: ТПР - один раз в три года, ТНР - ежегодно, выборочные капитальные ремонты (ВКР) - каждые шесть лет, комплексные капитальные ремонты (ККР) - один раз в тридцать лет. Таким образом, расходы на ТПР, ВКР и ККР относят к резерву на замещение (финансируются из средств амортизационных фондов). Расходы на ТПР нормируются в процентах от восстановительной стоимости зданий: для жилых домов – 0,75-1,0%, для общественных зданий – 1,25-1,35%.

В состав технического обслуживания здания входят также работы: периодический осмотр конструкций с оценкой их технического состояния и одновременно - наладка систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению. К этому перечню можно добавить также работы по подготовке к сезонной эксплуатации - весенне-летней и осенне-зимней: в первом случае это работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания, а во втором, наоборот, герметизация, утепление. По оценкам расходы на такое техническое обслуживание здания составляют ~$4-6 на кв. м в год, уменьшаясь с увеличением площади здания.

Существенное внимание уделяется также расходам на обеспечение безопасности объекта. Система безопасности призвана обеспечить снижение риска потерь от несанкционированного проникновения на объект похитителей ценностей или террористов. Создание интегрированной системы безопасности (ИСБ) предполагает объединение нескольких локальных систем безопасности в единую многофункциональную систему с общим центром управления. При этом предусматривается объединение технических средств в единый аппаратно-программный комплекс обработки информации. Выделяются два уровня ИСБ, предназначенных для решения двух уровней возможных задач.

Первый (верхний) уровень ИСБ предназначен для обеспечения комплексного взаимодействия всех технических средств, обеспечивающих своевременное информирование о нарушениях и автоматизацию процесса принятия решений. Подсистемами таких ИСБ являются системы связи, автотранспорт, группы оперативного реагирования и т.п.

Второй уровень ИСБ представляет собой автоматизированную систему, включающую три основные подсистемы: охранно-пожарную сигнализацию, телевизионное наблюдение и контроль доступа. ИСБ создается для каждого объекта индивидуально с использованием готовых аппаратно-программных средств, но в соответствии с требованиями заказчика и по его техническому заданию.

Все платежи, связанные с техническим оснащением систем безопасности, представляют собой капитальные вложения и производятся из прибыли. В состав операционных расходов включаются только затраты на обслуживание этих систем, а также на оплату труда персонала служб безопасности. Последние расходы прогнозируются на основании изучения ценообразования на рынке услуг компаний, специализирующихся в сфере обеспечения безопасности.

В среднем коэффициент операционных расходов Кое=0,36.

Зависимость чистого операционного дохода от размеров объекта

Подводя итоги анализу операционных расходов для объекта недвижимости, обратим внимание на важные для дальнейшего анализа зависимости суммарной величины операционных расходов и величины чистого операционного дохода от размеров объекта. Прежде всего, отметим наличие минимума на зависимостях операционных расходов от числа этажей и от общей площади здания.

При анализе зависимости чистого операционного дохода от размеров здания нужно будет варьировать не только высоту здания, но и площадь застройки земельного участка этим зданием. Для зданий с площадью застройки менее 1000 кв. м оптимум удельного дохода достигается при высоте в 7-9 этажей. Из рис. видно, что чистый операционный доход с ростом этажности здания не только растет по закону, слабее линейного, но более того - при росте высоты, начиная с некоторого фиксированного значения этажности - начинает уменьшаться.

11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа–[1] -стр. 122-131

Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования

Наиболее распространенной формой заимствования средств для инвестирования в недвижимость является ипотечное кредитование, предусматривающее получение кредитов под залог объекта недвижимости. При этом основным параметром такого кредита является норма (ставка) процента.

При подготовке предложения о выдаче заемщику ссуды (кредита) размером C (credit) кредитная организация планирует получить от заемщика за время действия кредитного соглашения не только сумму самого долга C, но также дополнительную плату (процент, или процентные деньги) ΔC за каждый год использования этих средств. Тогда к концу первого года пользования кредитом долг заемщика кредитору составит сумму C1=C+ΔC1=C(1+ΔC1/C)=C(1+i), где i=ΔC1/C – годовая норма (ставка) процента по кредиту, устанавливаемая кредитным соглашением для первого года. Заметим, что в состав этой нормы банк (кредитор) обычно включает: «средневзвешенную» ставку процента id по депозитным и межбанковским кредитным договорам кредитного учреждения, норму iое отчислений на его операционные расходы, а также норму ipr прибыли кредитора: i=id+iое+ipr.

Если кредит выдается на несколько (n) лет и предусматривает возврат основной суммы и процентов в конце срока действия кредитного договора («шаровой» кредит), тогда к концу второго года долг вырастет на величину ΔC2, зависящую от установленной договором схемы начисления процентов (как правило, по выбору банка):

- по схеме «простых процентов» базой начисления процентов является первоначальная сумма ссуды C0 и тогда C2=C1+ΔC2= C0 (1+i)+i2C0=C0(1+i1+i2);

 Скачать реферат