Экономика недвижимости

Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания

Техника суммирования потерь стоимости

Суть техники заключается в детальном анализе влияния на стоимость объекта изменения характеристик улучшений вследствие их физического износа и функционального устаревания, а также изменения характеристик внешней среды («внешнего устаревания»). При этом износ или уста

ревание считаются исправимыми, если затраты ΔEbi на исправление дефектов оказываются меньше следующего за этим исправлением приращения ΔVoi стоимости объекта или равны этому приращению. В противном случае износ и устаревание считаются неисправимыми. Заметим, что упоминаемая иногда физическая невозможность устранения дефектов в качестве критерия отнесения их к неустранимому износу уже учитывается в обозначенном выше критерии, поскольку означает лишь соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения (любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего).

Во всех техниках затраты на работы рассчитываются на дату оценки без добавления прибыли предпринимателя.

Оценка физического износа

Исправимый физический износ связывается с ухудшением эксплуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. Величина потерь стоимости в этом случае определяется как сумма затрат на «отложенный» ремонт, которые должен будет понести будущий пользователь при осуществлении такого ремонта немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического оборудования и т.п.) или при проведении очередного косметического ремонта. Полагая, что такой ремонт обеспечивает восстановление эксплуатационных характеристик соответствующих элементов улучшений здания до состояния, аналогичного состоянию новых элементов, величина потерь стоимости оценивается как сумма затрат на выполнение ремонтных работ в текущих (рыночно обоснованных) ценах. Соответствующие затраты Ewr можно оценить, воспользовавшись действующими сметными нормативами на производство ремонтных работ.

Для оценки неисправимого физического износа необходима группировка данных о затратах (сумме основных и прочих издержек) на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания (сооружения) в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и оборудования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, различающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих существенно короче жизни долгоживущих.

Если обозначить величину затрат на создание i-го короткоживущего элемента Eshi, возраст этих элементов tshi, сроки их жизни Tshi, то абсолютная величина потери стоимости всей совокупности этих элементов определится как ΔEsho=∑ΔEshi=∑(Eshi-Ewri)φshi; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n. (5.42)

Здесь Ewri - сумма затрат на отложенный ремонт i-го элемента; φshi - коэффициент износа элемента, определяемый по данным технической экспертизы элемента или задаваемый соотношением φshi=tshi /Tshi.

Отличительной особенностью любого (j-го) долгоживущего элемента от короткоживущего является то, что его возраст tloj и срок его жизни Tloj совпадают с возрастом tb и сроком жизни Tb всего строения. В данной концепции величины коэффициента износа φloj для всех долгоживущих элементов оказываются одинаковыми: φloj=tb /Tb (они могут быть разными, если рассчитываются по данным технической экспертизы реального состояния элементов). Учитывая, что при планировании «отложенного» ремонта предусматриваются затраты Ewrj на устранение дефектов также и некоторых долгоживущих элементов, в общем случае можно записать ΔElo=∑ΔEloj= φb∑(Eloj-Ewri); i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n; (5.43) где k - общее число короткоживущих элементов; n - общее число долгоживущих элементов; Eloj - затраты на создание j-го долгоживущего элемента; φb=tb /Tb.

Из этого следует, что потери стоимости, связанные с физическим износом, могут быть представлены в виде суммы найденных выше взаимно независимых величин: ΔEw=Ewr+Ewir=ΔEwrsh+ΔEwrlo+ΔEwrlo+ΔElo (5.44) Ewr=∑Ewri+∑Ewrj=ΔEwrsh+ΔEwrlo; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n.

Упомянутая независимость элементов потерь между собой объясняется физической разделенностью носителей этих потерь и приводит к принципиально важному выводу о применимости аддитивной модели при учете потерь, обусловленных физическим износом, так что коэффициент потерь стоимости Dw из (5.8) может рассчитываться по соотношению Dw=ΔEw /Eb с использованием связей (5.42)-(5.44).

Выделение потерь «исправимого износа» из состава потерь стоимости, связанных с физическим износом, усложняет расчет и может быть оправдано только в том случае, если имела место небрежность в эксплуатации строения, приводящая к появлению сравнительно легко устраняемых дефектов. Если строение бережно эксплуатировалось, и его элементы своевременно ремонтировались (только в этом случае для расчета коэффициента износа можно использовать выражение типа φj=tj /Tj), то разделение износа на устранимый и неустранимый, полезное для целей управления объектом, теряет смысл с точки зрения обеспечения целей оценки. Тогда удобнее использовать более простое соотношение: Dw=ΔEw /Eb=∑φshiEshi /Eb+φb(Eb-∑Eshi)/Eb; i=1,2, …,k; Dw /φb=1+∑(φshi /φb-1)Eshi /Eb; i=1,2, …,k; (5.45)

Анализ функционального устаревания объекта

Функциональное устаревание связано с рассогласованием эксплуатационных, функциональных, эстетических характеристик улучшений с характеристиками, предпочитаемыми типичными пользователями в современных рыночных условиях. Аналогично физическому износу функциональное устаревание подразделяется на исправимое и неисправимое. Эти виды функционального устаревания различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта. Потери стоимости, связанные с этими двумя видами устаревания, оцениваются разными способами:

- при исправимом устаревании - по затратам на его устранение,

- при неисправимом устаревании - по величине капитализированной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Оба типа функционального устаревания чаще всего вызываются «элементными» недостатками трех типов: отсутствием элементов конструкций или инженерного оборудования, необходимых для типичного пользователя (группа «a»); несоответствием характеристик элементов конструкций или оборудования современным требованиям (группа «b»); избытком величины количественной характеристики какого-либо элемента («фактора производства») над величиной, предпочитаемой типичным пользователем (группа «с»). Кроме этих простейших форм проявления недостатков учету подлежат также упоминавшиеся выше несоответствия современным требованиям архитектурно-планировочных характеристик строения, стиля и качества дизайна интерьера и экстерьера, а также другие проявления сложных комбинаций «элементных» недостатков (группа «d»).

 Скачать реферат